Vad betyder "äkta" och "oäkta" – och varför bry sig?

Nästan alla svenska bostadsrättsföreningar är äkta. Men innan du skriver på ett kontrakt är det värt att förstå skillnaden, eftersom äkta eller oäkta bostadsrättsförening kan påverka både din skatt och vad bostaden går att sälja för längre fram.

I skattespråk kallas en äkta förening för privatbostadsföretag. Enligt Skatteverket är en förening äkta om minst 60 procent av verksamheten går ut på att tillhandahålla bostäder åt de egna medlemmarna – så kallad kvalificerad användning. Uppfyller föreningen inte det kravet räknas den som ett oäkta bostadsföretag. Det handlar alltså inte om att något är fel med huset eller föreningen – det är en ren skatteklassning.

Det viktiga: det är Skatteverket, inte styrelsen, som avgör statusen. Och den kan ändras mellan olika år om förutsättningarna förändras, till exempel om en stor lokal hyrs ut till en butik eller restaurang.

Myt 1: "Låg avgift är alltid bra"

Fakta: En riktigt låg avgift kan vara en varningssignal snarare än ett fynd. Oäkta föreningar har ofta stora hyresintäkter från lokaler och kan därför hålla nere avgifterna. Baksidan är att du som medlem kan bli förmånsbeskattad.

Bor du billigare än vad det skulle kosta att hyra en motsvarande lägenhet på orten, ska du beskattas för mellanskillnaden – en bostadsförmån. Skatteverket behandlar den förmånen som utdelning från bostadsföretaget, och föreningen lämnar en kontrolluppgift (KU31) på beloppet.

Det här är just den kostnad som inte syns i månadsavgiften men som kan dyka upp i deklarationen. Poängen är alltså inte att en oäkta förening är dålig – utan att en ovanligt låg avgift bör få dig att ställa följdfrågan: är föreningen äkta eller oäkta?

Myt 2: "Skatten vid försäljning är samma överallt"

Fakta: Det stämmer inte. I en äkta förening beskattas en vinst vid försäljning i praktiken med 22 procent (30 procent på 22/30 av vinsten). En andel i en oäkta förening beskattas i stället mer som en andel i ett vanligt bolag – med 25 procent skatt på vinsten.

Skillnaden på tre procentenheter kan låta liten, men på en vinst i storleksordningen hundratusentals kronor blir det snabbt flera tusenlappar.

Myt 3: "Jag kan skjuta upp skatten med uppskov ändå"

Fakta: Uppskov med vinstskatten är en möjlighet som normalt gäller privatbostäder. För en andel i ett oäkta bostadsföretag finns i normalfallet inte den möjligheten. Säljer du med vinst får du alltså räkna med att betala skatten på en gång, utan att kunna vänta genom att köpa en ny bostad.

Myt 4: "Förmånsbeskattning betyder att man alltid får en rejäl skattesmäll"

Fakta: Här finns en nyans som ofta glöms bort. Det finns ett så kallat lättnadsbelopp som gör att en del – ibland hela – bostadsförmånen kan bli skattefri. Storleken beror på anskaffningsvärdet och eventuellt sparat lättnadsutrymme.

I ett räkneexempel från PwC uppgick lättnadsbeloppet till 28 350 kronor (70 procent × 0,90 procent × 4 500 000 kronor), vilket motsvarade den skattefria delen av förmånen; den skattepliktiga delen blev därmed 43 650 kronor av en total förmån på 72 000 kronor. Med andra ord: förmånen är inte per automatik skattefri, men inte heller alltid full beskattning. Det behöver räknas på i det enskilda fallet.

Myt 5: "En oäkta förening kan aldrig bli äkta"

Fakta: Statusen är inte huggen i sten. Många föreningar kan bli äkta genom mer eller mindre omfattande åtgärder, till exempel genom att omvandla hyresrätter till bostadsrätter eller se över hur lokaler används. Eftersom Skatteverket prövar detta löpande kan en förening som ligger nära 60-procentsgränsen växla status mellan åren.

Så tar du reda på statusen innan du köper

Du behöver inte gissa. Några konkreta steg:

  • Läs årsredovisningen. Där brukar framgå om föreningen är äkta eller oäkta, och hur stor andel av intäkterna som kommer från lokaler och andra externa källor.
  • Titta på lokalerna. Föreningar med stora uthyrda lokaler – butiker, kontor, restauranger – ligger oftare nära eller över gränsen.
  • Fråga rakt ut. Be mäklaren eller styrelsen bekräfta den skattemässiga statusen skriftligt, gärna med senaste beskedet från fastighetstaxeringen.
  • Räkna på totalen. En låg avgift kan ätas upp av förmånsskatt och högre vinstskatt. Se till helheten, inte bara siffran i annonsen.

Livvys perspektiv

En stor del av kostnaden med en bostad göms i detaljer som inte står i annonsen – och den skattemässiga statusen är ett tydligt exempel. På Livvy tycker vi att du ska kunna se hela bilden, inklusive totalkostnad och nyckeltal, innan du bestämmer dig. Att fråga om föreningen är äkta eller oäkta tar två minuter men kan spara dig tusenlappar per år.

Det här är en översikt och inte skatterådgivning. Reglerna är detaljerade och din situation är unik – dubbelkolla alltid med Skatteverket eller en skatterådgivare innan du fattar beslut.