Äkta eller oäkta bostadsrättsförening – så påverkar det din skatt och bostadens värde

Varför "äkta eller oäkta" spelar roll

De flesta som köper en bostadsrätt tittar på månadsavgift, skick och läge. Få frågar om föreningen är äkta eller oäkta – trots att det kan påverka både din årliga skatt, din vinstskatt vid försäljning och möjligheten att göra uppskov. En oäkta bostadsrättsförening ser precis ut som en vanlig förening från utsidan. Skillnaden syns först i deklarationen.

Kort förklarat: en förening räknas skattemässigt som ett privatbostadsföretag (äkta) om verksamheten till klart övervägande del – i praxis minst 60 procent – består i att tillhandahålla bostäder åt de egna medlemmarna. Ligger andelen lokaler, uthyrda lägenheter eller annan verksamhet för högt blir föreningen oäkta. Skatteverket räknar ut andelen utifrån hyresvärdet; i deras eget exempel landar en förening på 62 procent bostäder och klassas då som äkta.

Så påverkas din skatt

I en oäkta bostadsrättsförening kan du behöva skatta för en så kallad bostadsförmån varje år. Den uppstår om din årsavgift är lägre än vad det skulle kosta att hyra en likvärdig lägenhet på orten. Skillnaden ses som utdelning, och du betalar skatt på 5/6 av beloppet med 30 procents kapitalskatt – alltså cirka 25 procent effektivt. Även kontant utdelning och andrahandsuthyrning kan beskattas.

Vid försäljning skiljer det sig också. Säljer du en andel i ett oäkta bostadsföretag med vinst betalar du 30 procent skatt på 5/6 av vinsten, vilket motsvarar 25 procent. I en äkta förening är motsvarande skatt 22 procent. På en vinst på 500 000 kronor blir skillnaden 15 000 kronor.

Den kanske viktigaste punkten gäller uppskov. För att få skjuta upp vinstskatten när du flyttar krävs att bostaden är en privatbostad – och det förutsätter att andelen finns i ett privatbostadsföretag. I praktiken behöver föreningen alltså vara äkta för att du ska kunna få uppskov. Är den oäkta faller den möjligheten bort, vilket kan svida om du köper en dyrare ersättningsbostad.

Alternativ för att ta reda på statusen – för och nackdelar

Det finns flera sätt att kontrollera om en förening är äkta eller oäkta innan du skriver på. Här är de vanligaste, med deras styrkor och svagheter.

1. Fråga styrelsen eller den ekonomiska förvaltaren direkt

Fördelar: Snabbaste vägen. Föreningen deklarerar sin status varje år och vet oftast svaret. Du får också chansen att fråga om utvecklingen framåt.

Nackdelar: Alla styrelser är inte insatta i skattereglerna, och muntliga besked kan vara osäkra. Statusen kan dessutom förändras mellan åren om lokaluthyrningen ökar eller minskar. Be alltid om ett skriftligt svar.

2. Läs föreningens årsredovisning och stadgar själv

Fördelar: Kostar inget och ger en bild av hur stor andel av intäkterna som kommer från lokaler och kommersiell uthyrning. En hög andel lokalhyror är en tydlig varningsflagga. Årsredovisningen brukar också nämna om föreningen betraktas som oäkta.

Nackdelar: Den skatterättsliga bedömningen bygger på hyresvärde, inte bara på hur siffrorna ser ut i resultaträkningen. En lekman kan lätt räkna fel, och gränsfall kring 60 procent är svårbedömda. Rättsläget har dessutom prövats i domstol flera gånger, vilket visar att bedömningen inte alltid är solklar.

3. Ta hjälp av en mäklare, revisor eller skatterådgivare

Fördelar: Störst trygghet vid större affärer och gränsfall. En yrkesperson vet vad som väger tungt i bedömningen och kan tolka årsredovisningen korrekt. En registrerad mäklare granskar dessutom föreningens ekonomi som en naturlig del av affären.

Nackdelar: Kan kosta pengar om du anlitar en fristående rådgivare enbart för detta. För en helt vanlig äkta förening är det ofta överkurs.

4. Kontrollera mot Skatteverkets underlag och kräv dokumentation i köpet

Fördelar: Mest formellt korrekt. Statusen avgörs av föreningens deklaration, och du kan begära att uppgiften bekräftas skriftligt före tillträde. Vill du sälja med uppskov är det värt att veta att bostadsrätten ska vara en andel i en äkta förening den 1 januari försäljningsåret.

Nackdelar: Kräver framförhållning och att motparten samarbetar. Du får sällan svaret på en visning – du behöver be om det i god tid.

Vad det betyder för värdet

En oäkta status behöver inte vara en dealbreaker, men den bör påverka priset. Den årliga schablonbeskattningen, den högre vinstskatten och den uteblivna uppskovsmöjligheten är reella kostnader som du rimligen räknar in i budet. Vissa banker ställer också särskilda frågor kring oäkta föreningar, vilket kan påverka lånevillkoren. Poängen är inte att undvika oäkta föreningar helt – utan att veta vad du köper.

Här ligger fördelen i att se hela bilden tidigt. På Livvy kan du lägga in din bostad gratis och se riktiga köpare, matchningar och totalkostnad innan du bestämmer dig, så att en fråga som äkta eller oäkta hinner redas ut i lugn och ro. När det är dags att göra affären klar gör en registrerad mäklare det till fast pris, med föreningens ekonomi granskad på köpet.