Är ett bud bindande? Checklista med misstagen att undvika – för både köpare och säljare

Frågan dyker upp hos nästan alla som är på väg att köpa eller sälja en bostad: är ett bud bindande? Kortsvaret lugnar de flesta. Ett bud binder varken den som lägger det eller den som tar emot det – det är först vid underskrift av köpekontraktet som affären blir låst. Trots det fattas många stressade beslut i budgivningar just för att den här grundregeln missförstås.

I den här artikeln går vi igenom vad som faktiskt gäller, och packar ihop det som en checklista med de vanligaste misstagen – så att du slipper göra dem.

Grundregeln: inget är bindande förrän kontraktet är påskrivet

Det här är utgångspunkten som styr allt annat. Enligt Konsumentverket är ett bud inte bindande för någon: först när säljaren och köparen undertecknat ett köpekontrakt blir köpet bindande, och innan dess kan båda parter ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.

Det gäller även bud du lämnat skriftligt. Mäklarsamfundet är tydliga med att budgivning inte är bindande – det gäller även om budet lämnats skriftligt eller om parterna avtalat om en tid för kontraktsskrivning. Förklaringen är de formkrav för skriftliga avtal som finns i jordabalken respektive bostadsrättslagen.

För hus och andra fastigheter är kravet strikt: parterna ska upprätta ett skriftligt överlåtelseavtal som undertecknas av både köpare och säljare, och handlingen ska innehålla uppgift om pris och en överlåtelseförklaring. Uppfylls inte det är köpet ogiltigt. För bostadsrätter finns ett motsvarande skriftlighetskrav i bostadsrättslagens 6 kap. 4 §. Det betyder att en muntlig överenskommelse, ett handslag på visningen eller ett mejl med ett accepterat pris inte utgör ett bindande köp.

Checklista: de vanligaste misstagen – och hur du undviker dem

1. Du tror att ett lagt bud tvingar dig att fullfölja

Det gör det inte. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) slår fast att bud inte är bindande för någon, och att den som är med i en budgivning alltid kan ta tillbaka sitt bud innan köpekontraktet undertecknats. Använd den vetskapen för att hålla huvudet kallt istället för att panikbjuda. Sätt en gräns innan budgivningen börjar och håll dig till den.

2. Du rycks med och bjuder över din egen ekonomi

Eftersom budet inte binder dig är det lätt att tänka "jag höjer lite till". Problemet kommer sedan: när kontraktet ska skrivas måste finansieringen finnas på plats. Ha ett lånelöfte klart och en tydlig maxsumma – budgivningens frihet är ingen ursäkt för att tappa greppet om totalkostnaden. Just därför är det klokt att räkna på hela kostnadsbilden, inte bara köpeskillingen, innan du lägger ett bud.

3. Som säljare tror du att du måste sälja till högsta budet

Du bestämmer själv. Konsumentverket är tydliga: säljaren behöver inte sälja till den som lägger det högsta budet, utan bestämmer själv vem som får köpa och till vilket pris. Ett något lägre bud utan villkor, eller från en köpare med tryggare finansiering och passande tillträde, kan mycket väl vara det bättre valet.

4. Du blir upprörd när säljaren väljer ett lägre bud

Det är helt tillåtet. Säljaren har det som kallas fri prövningsrätt – rätten att avgöra när, till vem och till vilket pris hen säljer. Det innebär att det högsta budet inte automatiskt vinner budgivningen, även om det oftast gör det. Andra faktorer som kan väga tungt är vilka villkor köparen ställer, till exempel önskad tillträdesdag. Fundera därför på vad du kan erbjuda utöver kronor: flexibelt tillträde eller att avstå villkor kan göra skillnad.

5. Du utgår från att utgångspriset är ett tak eller golv

Det är det inte. FMI påpekar att säljaren varken är juridiskt bunden av ett löfte om att sälja eller av att sälja till det pris som presenterats i marknadsföringen. Utgångspriset är en fingervisning, inget löfte.

6. Du tror att det finns lagstadgade regler för hur budgivningen ska gå till

Så är det inte. Enligt Konsumentverket finns ingen lag som bestämmer hur en budgivning ska gå till – säljaren bestämmer tillsammans med mäklaren hur den ska genomföras och hur länge den ska pågå. Fråga alltid hur just den här budgivningen sköts, öppet eller slutet, så att du vet vilka spelregler som gäller.

7. Du varvar ner efter avslutad budgivning

Affären är inte klar bara för att buden slutat komma in. Eftersom bud inte är bindande förrän kontraktet är undertecknat kan en tänkt köpare hoppa av och nya budgivare dyka upp in i det sista. Därför vill de flesta få till en kontraktsskrivning så snart som möjligt efter budgivningen.

8. Du tror att du kan ångra dig efter påskrift

Den tröskeln är hög. När väl båda parter skrivit under det skriftliga kontraktet är ni bundna, och att dra sig ur kan bli mycket dyrt. Det är alltså här – inte i budgivningen – som det verkliga åtagandet uppstår. Läs kontraktet noga och se till att alla villkor ni kommit överens om, till exempel besiktning eller att köpet är beroende av beviljat bolån, faktiskt står med i handlingen.

Så tänker vi på Livvy

Hela poängen med att veta att ett bud inte är bindande är att du kan agera lugnt och faktabaserat i stället för att bjuda i affekt. Vår idé är att du ska kunna se de riktiga köparna, matchningarna och din totalkostnad innan du bestämmer dig – och att en registrerad mäklare sedan avslutar affären med det som verkligen blir bindande: köpekontraktet. Då fattar du beslutet med öppna ögon, oavsett om du köper eller säljer.