Först: vilken blankett gäller – och när?

Har du sålt din bostad ska vinsten redovisas i inkomstdeklarationen året efter att köpekontraktet skrevs under. Det är alltså kontraktsdatum, inte tillträdet, som avgör vilket år försäljningen hör hemma.

För en vanlig bostadsrätt använder du blankett K6 (SKV 2106). Enligt Skatteverket ska blanketten användas när du redovisar försäljning av en privatbostadsrätt, och den används även för att begära uppskov. Har du i stället sålt en oäkta bostadsrätt redovisar du på K9, och en näringsbostadsrätt på K8. Deklarerar du digitalt i tjänsten Inkomstdeklaration 1 skapas K6-bilagan automatiskt.

Skatten på en vinst är 22 % för en privatbostadsrätt i en äkta förening. Går du i stället med förlust är kapitalförlusten avdragsgill till 50 %. Det är just i steget mellan försäljningspris och skatt som de flesta pengar tappas – oftast för att avdrag missas. Här är checklistan över de vanligaste misstagen.

Checklista: de 8 vanligaste misstagen på K6

1. Du glömmer förbättringsutgifterna. Det överlägset dyraste misstaget. Du får dra av kostnader för renoveringar och förbättringar, men bara de år då de sammanlagda förbättringsutgifterna uppgått till minst 5 000 kronor. Grävde du fram alla kvitton? Utan dem blir omkostnadsbeloppet för lågt och skatten för hög.

2. Du blandar ihop grundförbättring med reparation. Skillnaden avgör hur mycket du får dra av. Grundförbättringar (ny-, till- och ombyggnad samt nytt som inte funnits förut, till exempel att installera en diskmaskin eller glasa in balkongen) ger avdrag för hela utgiften. Förbättrande reparationer och underhåll ger bara avdrag för den del som höjt standarden – till exempel att byta plastmatta mot parkett eller standardkakel mot marmor.

3. Du missar femårsregeln för reparationer. Grundförbättringar får dras av oavsett hur länge sedan de gjordes. Men förbättrande reparationer och underhåll får du bara dra av om du haft utgiften under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren. Sålde du 2025 kan du alltså räkna med reparationer från och med 2020.

4. Du drar av rena underhålls- och driftkostnader. Att måla om i samma kulör, byta en trasig kran mot en likvärdig eller betala månadsavgiften är inte avdragsgillt. Avdraget kräver att åtgärden faktiskt förbättrat eller höjt standarden jämfört med tidigare skick.

5. Du glömmer försäljningsutgifterna. Kostnader för att sälja är avdragsgilla – till exempel mäklararvode och homestyling. Sålde du utan traditionell mäklare drar du förstås bara av de faktiska kostnader du haft. (På Livvy är mäklardelen ett fast pris på 7 490 kr i stället för ett procentbaserat arvode på ofta 50 000–150 000 kr – och just det fasta arvodet är en avdragsgill försäljningsutgift.)

6. Du missar kapitaltillskott till föreningen. Har föreningen tagit ut kapitaltillskott (amorteringar på föreningens lån som du varit med och betalat) kan din andel få räknas med i omkostnadsbeloppet. Många hoppar över den här raden helt. Fråga styrelsen eller den ekonomiska förvaltaren efter uppgiften.

7. Du kontrollerar inte kontrolluppgiften. Bostadsrättsföreningen lämnar kontrolluppgifter till Skatteverket om bland annat försäljningar och kapitaltillskott. Stäm alltid av att försäljningssumman och andra siffror stämmer med ditt överlåtelseavtal innan du skickar in – fel här smittar av sig på hela beräkningen.

8. Du fyller i uppskov i fel ruta – eller struntar i det trots att du har rätt till det. Uppskov betyder att du skjuter upp skatten på hela eller delar av vinsten när du köper en ny bostad att bo i. Det begärs på just K6. Två saker missas ofta:

  • Takbeloppet. Du får skjuta upp maximalt 3 miljoner kronor per bostad. Har ni sålt tillsammans delas taket efter ägarandel.
  • Nedre gränsen. Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor per ägare, annars medges det inte.

En sak till om uppskovet: räntan är borta

Många avstår fortfarande uppskov i tron att det kostar en årlig avgift. Det stämmer inte längre. Skatteverket är tydliga: "den årliga skatten på cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppet (uppskovsräntan), togs bort inkomståret 2021." Du betalar alltså ingen årlig skatt från och med deklarationen 2022. Att skjuta upp skatten är därmed gratis i dag, så länge villkoren uppfylls.

Ett tips: har du sålt med vinst mellan 2015 och 2020 utan att begära uppskov, går det att begära omprövning i efterhand hos Skatteverket.

Så minskar du risken att betala för mycket

Att deklarera försäljning av bostadsrätt handlar mindre om avancerad matematik och mer om att inte tappa bort avdrag. Gör så här innan du fyller i K6:

  • Samla alla kvitton och fakturor för renoveringar – helst tio år bakåt för grundförbättringar.
  • Sortera varje utgift i rätt hög: grundförbättring, förbättrande reparation eller icke avdragsgillt underhåll.
  • Be föreningen om uppgift på ditt kapitaltillskott.
  • Lägg ihop försäljningsutgifterna.
  • Bestäm om du ska begära uppskov och kontrollera att beloppet ryms mellan 50 000 kr och 3 miljoner kr.

Är du osäker på en enskild post kan du använda Skatteverkets egna tjänster ”Räkna ut din vinst eller förlust” och ”Förbered uppgifter om din sålda bostad” – de guidar dig rätt ruta för ruta.