Saras våren efter försäljningen
Sara sålde sin tvåa i Malmö i november. Kontraktet var påskrivet, flyttlasset kört och pengarna på kontot. Hon tänkte att det jobbiga var över – tills deklarationen dök upp i brevlådan och en fråga hängde kvar: hur ska det här egentligen redovisas?
Hennes bror Anton hade sålt en villa samma höst och satt med exakt samma huvudbry. Två olika bostäder, två olika blanketter, men samma oro: att fylla i fel, missa avdrag eller betala mer skatt än nödvändigt.
Om du känner igen dig i Sara och Anton är du långt ifrån ensam. Här går vi igenom hur du deklarerar försäljning av bostadsrätt på K6 – och villa på K5 – steg för steg.
Rätt blankett: K6 eller K5?
Först och främst: vilken blankett gäller? Det beror på vad du sålt.
För Sara, som sålt en bostadsrätt, är det K6 som gäller. Du ska använda blanketten när du redovisar försäljning av en privatbostadsrätt, och du använder även blanketten för att begära uppskov med beskattning av vinst. Har du sålt en oäkta bostadsrätt redovisar du i stället försäljningen på blankett K9, och har du sålt en näringsbostadsrätt använder du blankett K8.
För Anton, som sålt en villa, gäller K5 i stället. Du ska använda blanketten när du redovisar försäljning av ett småhus eller en ägarlägenhet som är privatbostad, och du använder även blanketten för att begära uppskov med beskattning av vinst.
En viktig detalj som många missar: försäljningen redovisas året efter att köpekontraktet skrevs under. Sålde du 2024 deklarerar du alltså 2025. Inkomstdeklarationen för inkomståret 2024 ska finnas hos Skatteverket senast 2 maj 2025, och du som har sålt din bostad ska lämna en bilaga tillsammans med deklarationen.
Så räknas vinsten – och skatten
Grundprincipen är enkel: du tar försäljningspriset minus inköpspriset minus dina avdragsgilla utgifter. Det som blir kvar är din vinst (eller förlust).
Om du säljer din bostad med vinst ska du betala vinstskatt, även kallat kapitalvinstskatt, och skatten är 22 procent av vinsten. Blev det förlust i stället? Då finns det en tröst: kapitalförluster är avdragsgilla till 50 procent. Det betyder att du kan kvitta förlusten mot andra kapitalinkomster och sänka din skatt.
Enklast gör du hela beräkningen digitalt. Du deklarerar enklast i tjänsten Inkomstdeklaration 1, där det automatiskt skapas den bilaga som du ska lämna in, och om du vill kan du förbereda uppgifter direkt efter försäljningen i tjänsten Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen.
Avdragen som sänker skatten – missa dem inte
Det är här Sara och Anton kan spara riktiga pengar. Varje krona i godkänt avdrag minskar vinsten, och därmed skatten med 22 öre. Det du får dra av:
- Försäljningsutgifter – till exempel mäklararvode, homestyling och annonsering.
- Förbättringsutgifter – grundförbättringar som nybyggnation, till- och ombyggnad, samt förbättrande reparationer och underhåll.
- Kapitaltillskott (gäller bostadsrätt) – tillskott till föreningen för amortering eller förbättring av fastigheten.
Men det finns regler att hålla koll på. Förbättringsutgifterna ska ha uppgått till minst 5 000 kronor det år som förbättringen genomfördes, och förbättrande reparationer ska ha genomförts under försäljningsåret eller de fem föregående åren.
Poängen: gräv fram kvitton och fakturor. Det nya köket, det renoverade badrummet, den inglasade balkongen – allt kan vara värt tusenlappar i lägre skatt. Kontrollera också att föreningens kontrolluppgifter stämmer, eftersom bostadsrättsföreningen rapporterar in bland annat försäljningssumma och kapitaltillskott till Skatteverket.
Uppskov – skjut upp skatten om du köper nytt
Sara ska köpa en ny bostad och funderar på uppskov. Det innebär att du skjuter upp skatten på vinsten i stället för att betala den direkt.
Några grundregler att känna till: Minimibeloppet för ett uppskovsbelopp är 50 000 kronor, och vid delägd bostad gäller beloppsgränsen varje delägare för sig. Det finns också en övre gräns. Taket för uppskov är 3 miljoner kronor, och uppskovsbeloppet får inte vara lägre än 50 000 kronor om du är ensam ägare.
Den stora förändringen de senaste åren gör uppskov betydligt mer attraktivt än förr. Uppskovsräntan togs bort 2021-01-01, vilket innebär att uppskov nu är en sorts räntefritt lån från Skatteverket. För Sara betyder det att hon kan låta vinsten jobba i den nya bostaden i stället för att lösa ut skatten direkt – utan att det kostar henne ränta.
Anton och villan – nästan samma sak
För Anton fungerar allt likadant, men på K5. Vinsten beräknas på samma vis, samma 22 procent gäller, och även han kan begära uppskov på blanketten om han köper en ny permanentbostad. Skillnaden ligger mest i detaljerna: för en villa räknar man in lagfarts- och pantbrevskostnader i inköpet, medan Sara i stället får räkna med sina kapitaltillskott.
Innan du skickar in
En sista genomgång som Sara och Anton gjorde – och som du bör göra:
- Rätt blankett? K6 för bostadsrätt, K5 för villa.
- Stämmer köpe- och försäljningspris mot kontrakten?
- Har du fått med alla avdrag – mäklararvode, styling, renoveringar, kapitaltillskott?
- Ska du begära uppskov, och uppfyller du beloppsgränserna?
- Sparade du kvitton? Skatteverket kan begära underlag i efterhand.
Att deklarera en bostadsförsäljning känns krångligt första gången, men det är i grunden en enkel räkneövning: pris minus pris minus avdrag. Tar du dig tid att leta rätt på kvitton och väljer rätt blankett, betalar du precis den skatt du ska – varken mer eller mindre.