När kravet dyker upp först på tröskeln

Tänk dig Anna och Johan. De har bott 14 år i sitt radhus, målat om, bytt kök och bestämt sig för att flytta närmare barnbarnen. Bilder är tagna, priset satt och första visningen inbokad. Då frågar en spekulant: "Vilken energiklass har huset?" Anna vet inte, och när de börjar leta hittar de ingen energideklaration alls. Nu är det bråttom – och det de trodde var en formalitet visar sig vara ett lagkrav de missat.

Det här är en av de vanligaste "hoppsan-situationerna" vid en villaförsäljning. Den är helt onödig, för med lite framförhållning kostar en energideklaration både mindre pengar och mindre stress.

Vad en energideklaration faktiskt är

En energideklaration är ett dokument som beskriver hur mycket energi din byggnad använder, upprättat av en certifierad energiexpert. Resultatet sammanfattas i en energiklass. Energiklass A står för en låg energianvändning och G för en hög. En byggnad som har en energianvändning som uppfyller kraven som ställs på ett nybyggt hus i dag får klass C eller bättre.

Bra att veta: en energideklaration är alltid giltig i tio år efter att den upprättats och kan under den tiden användas för att fullgöra de skyldigheter som kommer med reglerna. En byggnad som säljs ska alltid ha en giltig energideklaration.

Vem ansvarar – och varför småhusägare ofta blir överraskade

Här ligger själva fällan. För bostadsrätter är det föreningen som håller koll, men för dig med villa eller radhus är ansvaret helt ditt. Ägare av egnahem (villor och radhus som inte ägs av bostadsrättsförening) behöver inte upprätta en energideklaration förrän byggnaden ska säljas.

Det är precis därför så många upptäcker kravet sent: ett småhus kan stå i decennier utan att någonsin ha haft en deklaration, eftersom kravet aktiveras just vid försäljningen. Köper man en bostadsrätt sköter föreningen det – som villaägare är det du som måste komma ihåg det själv.

Kostnaden – och vad som påverkar priset

För en villa handlar det oftast om några tusenlappar. För en villa brukar kostnaden ligga mellan 1 800 kr och 5 000 kr och det finns flera faktorer som påverkar priset. Fastighetens storlek – ju större byggnad desto mer omfattande besiktning och högre pris.

När du väger energideklaration för villa mot kostnad är det värt att komma ihåg att prislappen påverkas av husets storlek, läge och hur besiktningen görs (på plats eller på distans). Beställer du i god tid kan du jämföra flera certifierade experter i lugn och ro istället för att ta första bästa när visningen redan är utsatt.

Vad händer om du struntar i den?

Det är här notan kan bli riktigt sur. Om du säljer utan giltig energideklaration förlorar du både kontroll och pengar. Köparen har dessutom rätt att vid köp av en bostadsfastighet, inom sex månader från tillträdesdagen, låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad.

Med andra ord: gör du inget kan köparen beställa deklarationen åt dig – men du betalar ändå, utan att ha kunnat välja leverantör eller pris. Ett föreläggande kan förenas med vite. Att ligga steget före är alltså både billigare och tryggare.

Energiklassen syns i annonsen – och i köparens huvudräkning

En energideklaration är inte bara en pappersövning. Uppgiften ska nämligen synas när du marknadsför bostaden. Kravet på angivande av energiprestanda gäller i fråga om tidningsannonsering och annonsering på internet. Däremot omfattas inte skyltannonsering och liknande.

Det betyder att energiklassen blir en del av köparens första intryck, sida vid sida med pris och kvadratmeter. En köpare som ser klass D eller E gör snabbt en huvudräkning på framtida el- och uppvärmningskostnader, och den kalkylen kan påverka vad de är beredda att buda. Ett hus med god energiprestanda signalerar lägre driftkostnader, vilket är ett konkret säljargument – särskilt när energipriserna svänger.

Så gör du det smidigt

  • Kolla först om det redan finns en. En tidigare ägare kan ha upprättat en som fortfarande är giltig – deklarationer registreras hos Boverket och gäller i tio år.
  • Beställ tidigt. Boka en certifierad energiexpert innan du sätter datum för fotografering och visning, så hinner uppgiften med i annonsen.
  • Se den som ett underlag, inte bara ett krav. Deklarationen innehåller ofta förslag på åtgärder. Även enkla förbättringar kan höja klassen och bli en poäng i marknadsföringen.
  • Spara kvittot. Kostnaden för energideklarationen räknas normalt som en försäljningskostnad, vilket är bra att ha koll på inför deklarationen till Skatteverket.

Livvys perspektiv

Poängen med Livvy är att du ska kunna förbereda din försäljning utan tidspress och utan att gissa. Du lägger in din bostad gratis, ser riktiga köpare och matchningar och får en bild av totalkostnaden innan du bestämmer dig. Sådant som energideklaration, energiklass och driftkostnad blir då pusselbitar du hinner lägga i rätt ordning – inte överraskningar i sista stund. När du är redo avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris, så att inga procentbaserade arvoden äter upp det du sparat in genom god planering.