När slutnotan inte stämmer med slutbudet

Tänk dig Sara. Hon har precis vunnit budgivningen på en trea i Örebro för 2 950 000 kr. Kontraktet är skrivet, handpenningen betald, och tillträdet är bokat till den 15 mars. Kvällen innan sitter hon och räknar – och blir förvirrad. Hur mycket ska egentligen betalas imorgon? Är det 2,95 miljoner? Mindre? Vad har banken skickat? Och varför pratar mäklaren om en "avräkning"?

Sara är långt ifrån ensam. Det som gör tillträdesdagen otydlig för de flesta är just likvidavräkning – dokumentet som räknar ut exakt vilket belopp som ska byta händer. Låt oss följa hennes affär hela vägen fram, så blir det begripligt.

Vad likvidavräkning egentligen är

En likvidavräkning är en slutlig uppgörelse mellan köpare och säljare som görs på tillträdesdagen. I praktiken är det ett dokument som köpare, säljare och mäklare går igenom tillsammans för att stämma av den slutgiltiga betalningen för bostaden. Poängen är att säkerställa att köpeskillingen blir korrekt så att köparens bank kan överföra rätt summa till säljarens bank.

Det viktiga att förstå – och det som förvirrade Sara – är att det sällan är det belopp budgivningen slutade på som faktiskt betalas på tillträdesdagen. En del är redan betald, annat ska justeras. Avräkningen är helt enkelt uträkningen som landar i det exakta beloppet.

Steg 1: Handpenningen som redan är betald

När Sara skrev kontrakt betalade hon en handpenning. Den är oftast 10 procent av köpeskillingen och ska enligt praxis betalas kort efter köpet – vanligen senast tio dagar efter kontraktsskrivningen. För Sara blir det 295 000 kr som redan är erlagda.

Det innebär att en del av köpeskillingen är betald redan innan tillträdet, och därför är handpenningen den första posten som dras av i avräkningen:

  • Köpeskilling: 2 950 000 kr
  • Minus handpenning: −295 000 kr
  • Kvar att betala: 2 655 000 kr

Redan här ser Sara varför "slutnotan" blev lägre än slutbudet. Men vi är inte klara.

Steg 2: Justering för avgifter mitt i månaden

Sara köper en bostadsrätt, och tillträdet sker den 15:e – mitt i månaden. Säljaren har redan betalat hela månadsavgiften till föreningen för mars. Eftersom Sara bor där andra halvan av månaden ska hon ersätta säljaren för den delen.

Det här är en klassisk justeringspost. Om tillträdet sker mitt i en månad får säljaren som vanligt betala månadsavgiften, och det blir köparens ansvar att återbetala hälften till säljaren – något som justeras i likvidavräkningen. Är avgiften exempelvis 4 200 kr i månaden, lägger Sara till cirka 2 100 kr.

En liten bonus värd att känna till: ett tillträde mitt i månaden kan faktiskt gå smidigare, eftersom bankernas tryck alltid är som störst vid månadsskiftet. Då är det ofta enklare att boka en tillträdestid och processen går snabbare.

Steg 3: Överlåtelseavgiften

I många föreningar tas en överlåtelseavgift ut när en bostadsrätt byter ägare. Den regleras i föreningens stadgar och ligger ofta på 2,5 procent av prisbasbeloppet, vilket motsvarar ungefär 1 470 kr under 2025 (prisbasbeloppet är 58 800 kr). Vanligtvis debiteras köparen, men i vissa föreningar är det säljaren som betalar – så det gäller att kontrollera stadgarna och objektsbeskrivningen och se till att avgiften förs in korrekt i avräkningen.

Steg 4: Säljarens lån som ska lösas

På andra sidan bordet sitter säljaren. En stor del av avräkningen handlar om att lösa säljarens befintliga lån på bostaden. Vid en bostadsrätt handlar det om att banken löser säljarens lån och släpper pantsättningen; vid en villa görs en jämförelse mellan köpesumman och säljarens utestående belopp som bolån och pantbrev.

För köparen syns detta sällan i detalj – det viktiga är att en del av pengarna går direkt till att lösa säljarens lån, och resten till säljaren. Ibland finns även räntekostnader med, till exempel om köparen övertar något lån eller om ränta ska fördelas mellan parterna.

Så landar Saras slutlikvid

När allt räknas ihop ser Saras avräkning ungefär ut så här:

  • Köpeskilling: 2 950 000 kr
  • − Handpenning (redan betald): 295 000 kr
    • Halva månadsavgiften till säljaren: ~2 100 kr
    • Överlåtelseavgift (om köparen betalar): ~1 470 kr
  • = Att betala på tillträdet: ~2 658 570 kr

På tillträdesdagen möts parterna – ofta på mäklarens kontor eller i banken – går igenom dokumentet, signerar, och banken betalar enligt avräkningen. Kan någon inte närvara löses det med fullmakt. När pengarna är överförda lämnas nycklarna över, och avräkningen blir kvittot på att alla summor stämmer.

Så slipper du överraskningar

Det som gör tillträdet stressigt är sällan själva uträkningen – det är att man ser den för första gången på plats. Be därför alltid att få se ett utkast på likvidavräkningen i förväg. Då hinner du kontrollera köpeskilling, avdrag för handpenning, avgiftsjusteringar och vilka konton pengarna ska till.

På Livvy tycker vi att den här typen av ekonomisk tydlighet ska finnas långt innan tillträdesdagen. Du kan lägga in din bostad gratis och se riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig – och när det är dags att slutföra affären gör en registrerad mäklare det till fast pris, 7 490 kr, utan procentbaserade arvoden på 50 000–150 000 kr. Själva likvidavräkningen fungerar likadant oavsett – det är summorna runt omkring som avgör hur mycket av försäljningen du får behålla.