Överlåtelsebesiktning: 5 myter om kostnad, innehåll och ansvar

Överlåtelsebesiktning: fem seglivade myter – och vad som faktiskt gäller

Få saker skapar lika mycket förvirring i en husaffär som besiktningen. Vad kostar den? Vad ingår – och vad ingår inte? Vem ska beställa och betala? Och skyddar den verkligen mot dolda fel? Här reder vi ut de vanligaste missuppfattningarna, en i taget, så att du som köper eller säljer vet vad du faktiskt får för pengarna.

Myt 1: "En besiktning kostar ungefär lika mycket överallt"

Fakta: Priset varierar rejält beroende på husets storlek, ålder, läge och hur mycket du väljer att lägga till. Priset för en överlåtelsebesiktning av en villa ligger normalt mellan 7 000 och 15 000 kronor beroende på om du väljer enbart okulär besiktning eller en utökad besiktning med fuktmätning, och för bostadsrätter är priset lägre, ofta mellan 3 000 och 6 000 kronor. Andra aktörer anger spann ända upp mot 20 000 kronor för större villor. Poängen är att "överlåtelsebesiktning kostnad" inte har ett enda svar – begär alltid offert och läs vad som ingår innan du bokar, eftersom omfattningen skiljer sig mellan firmor.

Myt 2: "El, vatten och fukt ingår förstås i priset"

Fakta: Det är precis tvärtom. En standardbesiktning är okulär – besiktningsmannen använder syn, lukt och erfarenhet för att bedöma synliga och åtkomliga delar. Enligt branschorganisationen SBR gäller att installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad inte ingår, liksom att undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden inte ingår – provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådant som inte ingår.

Fukt är det tydligaste exemplet på ett vanligt missförstånd. Fuktindikering är vanligtvis en tilläggstjänst, där besiktningsmannen tittar efter tecken på fuktskador i husets våtutrymmen. Vill du ha koll på riskkonstruktioner som krypgrund, källare eller vind behöver du alltså oftast beställa det separat – och räkna med extra kostnad. Just fukt och vatten är dessutom det som orsakar flest tvister efteråt, så det är sällan värt att snåla här.

Myt 3: "Säljaren måste beställa och betala besiktningen"

Fakta: Det finns ingen regel som pekar ut vem som ska betala. Grundprincipen är enkel: överlåtelsebesiktningen betalas av den som beställer besiktningen. Traditionellt har det varit köparen som anlitar en oberoende besiktningsman, eftersom det är köparen som har mest att vinna på en neutral bedömning. Samtidigt blir det allt vanligare att säljaren gör en besiktning inför försäljningen och låter köparna ta del av protokollet.

Men här finns en viktig hake för dig som köpare: ofta gör säljaren en besiktning som du får ta del av, men det friar dig inte från undersökningsplikten. Att en besiktning redan finns betyder alltså inte att du kan luta dig tillbaka.

Myt 4: "En besiktning skyddar mig mot dolda fel"

Fakta: Nej – och det är kanske den viktigaste missuppfattningen av alla. Dolda fel är per definition sådant som inte går att upptäcka. En överlåtelsebesiktning garanterar inte att du inte kommer upptäcka dolda fel i framtiden – de kallas dolda just för att de inte går att upptäcka vid en husbesiktning, och så fort de upptäcks är de inte längre dolda.

Det goda i sammanhanget är att ansvaret för äkta dolda fel ligger hos säljaren, och under lång tid. Säljaren bär ansvar för dolda fel i fastighet i tio år, vilket innebär att köparen måste ha reklamerat felet senast tio år från tillträdet. Besiktningen och undersökningsplikten avgör däremot var gränsen går: alla fel som du som köpare kunde ha upptäckt vid en noggrann undersökning är ditt ansvar och kan inte åberopas efteråt som ett dolt fel.

Myt 5: "Besiktning är ett lagkrav vid husköp"

Fakta: Det finns inget krav på att göra en överlåtelsebesiktning. Det som däremot står i lagen är köparens undersökningsplikt. Fastighetsmäklarinspektionen är tydlig: den som köper en bostad är ansvarig för att undersöka den mycket noga – köparen har en så kallad undersökningsplikt. En besiktning är helt enkelt ett bra – men inte det enda – sättet att uppfylla den. Och den räcker sällan hela vägen på egen hand: undersökningsplikten anses inte automatiskt uppfylld i och med att en besiktning gjorts, och det finns en hel del att undersöka som inte omfattas av en normal överlåtelsebesiktning.

Så tänker vi på Livvy

En besiktning handlar i grunden om att veta vad du ger dig in i innan du skriver på. Det är samma princip vi bygger tjänsten på: att du ska kunna lägga in din bostad gratis och se riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig – utan att något är låst i förväg. När det väl är dags att göra affär avslutar en registrerad mäklare den till fast pris, så att du kan lägga pengar och kraft där de gör mest nytta – till exempel på en ordentlig besiktning av just de delar där riskerna är störst.