Vad är en överlåtelsebesiktning – och vad ingår?

En överlåtelsebesiktning är en oberoende genomgång av husets skick i samband med en försäljning. Besiktningsmannen gör i regel en visuell, så kallad okulär, granskning och använder syn, lukt och hörsel för att hitta brister och riskkonstruktioner. En överlåtelsebesiktning inkluderar normalt en visuell granskning av fastighetens skick och omfattar tak, väggar, golv, fasader, våtutrymmen och grundkonstruktion, medan el-, vatten- och värmeinstallationer kan kräva särskilda specialistbesiktningar.

Det är viktigt att veta vad som inte ingår. Radonmätning, fuktmätning i konstruktioner och kontroll av elsystem är exempel på tilläggstjänster du beställer separat. En vanlig missuppfattning är att en godkänd besiktning betyder ett felfritt hus – i själva verket dokumenterar den skicket vid ett givet tillfälle och pekar ut var det finns anledning att undersöka vidare.

Vad kostar en överlåtelsebesiktning av villa?

Priset styrs av husets storlek, läge och vilka tilläggstjänster du väljer. Räkna med ett spann på några tusenlappar upp till över tiotusen kronor. En husbesiktning kostar mellan ca 6 000–15 000 kr och oftast är det köparen som betalar, men vid förhandsbesiktning kan ibland säljaren stå för kostnaden. Andra aktörer anger liknande nivåer: kostnaden på en överlåtelsebesiktning varierar mellan 10 000 kr – 15 000 kr och ibland mer. Generellt är kostnaden ca 9 600–10 800 kr för en grundläggande nivå av överlåtelsebesiktning av villa, radhus eller fritidshus.

Sett till vad en villaaffär omsätter är det här en liten summa – men eftersom priset på en överlåtelsebesiktning av villa varierar ordentligt är det klokt att begära offert och se exakt vad som ingår innan du bokar.

Vem ska betala – köpare eller säljare?

Grundregeln är enkel: det är den som begär besiktningen som betalar för den – vill säljaren göra en husbesiktning betalar säljaren, och vill köparen göra en betalar köparen. Nedan går vi igenom de vanligaste alternativen med deras för- och nackdelar.

Alternativ 1: Säljaren beställer en förbesiktning

Fördelar: Säljaren får kontroll över tidsplanen, kan åtgärda småfel innan visning och lägga fram ett färdigt protokoll som skapar trygghet hos budgivarna. En dokumenterad bild av skicket minskar risken för missförstånd och tvister om dolda fel efter köpet.

Nackdelar: Köparen har inte varit med och valt besiktningsman, och en del köpare vill ändå göra en egen kontroll. Protokollet blir dessutom en färskvara om affären drar ut på tiden.

Alternativ 2: Köparen beställer en egen besiktning

Fördelar: Köparen väljer själv en certifierad besiktningsman och kan ställa egna följdfrågor. Det här kopplar direkt till lagen: köparen ansvarar för upptäckbara fel, medan säljaren bara ansvarar för dolda fel. Fel och brister som du skulle ha kunnat upptäcka vid en omsorgsfullt gjord besiktning får inte användas mot säljaren i efterhand.

Nackdelar: Kostnaden hamnar hos köparen, och i en snabb budgivning finns inte alltid tid att hinna besikta i lugn och ro. Ett vanligt upplägg är då att lägga bud med besiktningsförbehåll.

Alternativ 3: Ingen besiktning alls

Fördelar: Sparar pengar här och nu och kan snabba upp processen.

Nackdelar: Undersökningsplikten försvinner inte för att du hoppar över besiktningen – den gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej. Risken att stå med oväntade reparationer flyttas i praktiken över på köparen. För säljaren kan ett uteblivet protokoll ge fler frågor och osäkrare budgivning.

Alternativ 4: Besiktning plus tilläggstjänster

Fördelar: Radon-, fukt- och elkontroll fångar sådant den okulära besiktningen inte ser. En köpargenomgång, där besiktningsmannen går igenom protokollet med köparen, gör att fler risker faktiskt blir upptäckta – vilket påverkar ansvarsfördelningen.

Nackdelar: Varje tillägg kostar extra och alla behövs inte i varje hus. Här gäller det att prioritera utifrån husets ålder och konstruktion.

Så påverkar besiktningen ansvaret – och dolda fel

Den stora poängen är gränsdragningen mellan köpare och säljare. Säljaren har ansvar för dolda fel i tio år vid fastighetsköp, räknat från tillträdet. Ett dolt fel är ett fel som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning. En överlåtelsebesiktning täcker alltså inte dolda fel i sig – den avgör snarare vad som var upptäckbart, och därmed vad respektive part svarar för.

För dig som ska sälja handlar valet mindre om att undvika kostnaden och mer om att gå in i affären med öppna kort. På Livvy kan du lägga in din bostad gratis och se riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig – och när det är dags att skriva kontrakt är det en registrerad mäklare som avslutar affären till fast pris, utan procentbaserat arvode.

Kort checklista innan du bokar

  • Kontrollera att besiktningsmannen är certifierad, exempelvis av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller RISE (Research Institutes of Sweden).
  • Be om ett skriftligt uppdragsavtal så du vet exakt vad som ingår och inte.
  • Ta ställning till tilläggstjänster utifrån husets ålder och skick.
  • Läs hela protokollet – inte bara sammanfattningen – och ställ följdfrågor.