Kontantinsatsen är inte längre 15 % – räkna om din sparplan

Under lång tid har tumregeln varit enkel: du behöver spara ihop 15 procent av bostadens pris själv, resten får du låna. Men reglerna har ändrats. Bolånetaket har höjts från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde, vilket från och med den 1 april 2026 sänker kravet på kontantinsats från 15 procent ner till 10 procent. Höjningen från 85 till 90 procent innebär alltså att kravet på kontantinsats sänks från 15 till 10 procent av bostadens värde.

Det låter som en liten justering, men den är stor för dig som ska köpa din första bostad. För en bostad på 1 miljon kronor sjunker kravet på kontantinsats från 150 000 kr till 100 000 kr. På en trea för 3 miljoner handlar det om skillnaden mellan 450 000 och 300 000 kronor. Poängen är: kolla att du räknar med rätt procentsats när du planerar hur mycket du behöver spara till kontantinsats. Räknar du fortfarande med 15 % kan du komma in på marknaden långt tidigare än du tror.

Nedan går vi igenom de vanligaste misstagen förstagångsköpare gör när de sätter sin sparplan – och hur du undviker dem.

Checklista: 7 misstag att undvika

1. Du räknar på gammal procentsats. Använd 10 procent som utgångspunkt, inte 15. Ta bostadens tänkta pris gånger 0,10 så har du ditt sparmål. Just nu är läget dessutom rörligt på marknaden – årstakten ligger på cirka +4,7 procent för bostadsrätter och +2,9 procent för villor – så sikta gärna lite högre än dagens prisnivå om du har ett par år kvar att spara.

2. Du glömmer att banken har fler filter än bolånetaket. Bolånetaket säger hur stor andel av priset du får låna. Men banken tittar också på din skuldkvot och gör en KALP-kalkyl (kvar-att-leva-på). Finansinspektionen har vid upprepade tillfällen diskuterat ett lagstadgat skuldkvotstak på 5–6 gånger bruttoinkomsten, men det är inte infört – däremot har bankerna ofta egna gränser. En bostad du "har råd med" enligt kontantinsatsen kan alltså ändå nekas. Kom ihåg att billån, studielån och övriga konsumtionslån räknas in i den skuldkvotsgrundande skulden i bankens kreditprövning.

3. Du tror att lägre insats alltid är billigare. Att låna 90 istället för 85 procent betyder högre månadskostnad, för amorteringskravet styrs av belåningsgraden. Lånar du mer än 70 procent av värdet amorterar du minst 2 procent per år, mellan 50 och 70 procent minst 1 procent, och under 50 procent behöver du inte amortera alls. Köper du en bostad för 3 000 000 kr och lånar 90 %, det vill säga 2 700 000 kr, blir belåningsgraden 90 % vilket ger 2 % amortering – 54 000 kr per år. Ju mer du sparar ihop, desto lägre blir alltså både lånet och den obligatoriska amorteringen.

4. Du missar det extra amorteringskravet är borttaget – men grundkravet finns kvar. Många blandar ihop de nya reglerna. Det skärpta amorteringskravet på ytterligare 1 procentenhet för lån som överstiger 4,5 gånger hushållets årsinkomst tas bort. Det sänker månadskostnaden för högt belånade hushåll. Men grundkravet på 1 eller 2 procent finns kvar – det som slopades var det skärpta amorteringskravet, alltså den extra procentenheten när bolånet översteg 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst. Lägg in rätt amorteringsnivå i din budget.

5. Du sparar bara till insatsen och glömmer allt runtomkring. Kontantinsatsen är sällan hela utgiften. Köper du hus tillkommer lagfart och pantbrev (stämpelskatt), och oavsett boendeform behöver du en buffert för flyttkostnader, eventuella renoveringar och oförutsedda utgifter. Ska du dessutom sälja en nuvarande bostad påverkar försäljningskostnaderna hur mycket du får kvar till nästa köp – här varierar mäklararvodet stort och är värt att jämföra i förväg, gärna som en fast och känd kostnad snarare än en procentsats du inte kan påverka. På Livvy kan du se din totalkostnad innan du bestämmer dig, så att insats och försäljning hänger ihop i samma kalkyl.

6. Du planerar att låna till kontantinsatsen. Det är en vanlig genväg som sällan håller. Bankerna vill se att insatsen är eget sparat kapital, och ett blancolån till insatsen ökar din skuldkvot och räknas med i kreditprövningen – vilket kan sänka ditt lånelöfte. Vill du köpa nyproduktion är det värt att veta att nyproduktion undantas från amorteringskravet i högst fem år, men det ändrar inte kravet på egen insats.

7. Du har ingen tidsplan. Räkna baklänges: sparmål minus det du redan har, delat på hur mycket du kan lägga undan i månaden, ger antalet månader kvar. Ett exempel: ska du spara till kontantinsats på 250 000 kr och lägger undan 6 000 kr i månaden tar det drygt tre och ett halvt år. Sätt upp ett automatiskt månadssparande och håll pengarna på ett konto du inte rör.

Så påverkar de nya reglerna din plan framåt

Sammantaget gör de nya reglerna det lättare att komma in på bostadsmarknaden, men det gäller att förstå avvägningen. Lägre insats betyder att du kan köpa tidigare – men också att du lånar mer och amorterar mer varje månad. Samtidigt begränsas tilläggslån, det vill säga en höjning av bolånet, från 85 till 80 procent av bostadens värde, och en ny tröghetsregel innebär att du bara kan göra en omvärdering var femte år i syfte att höja bolånet. Med andra ord: det är svårare att låna upp i efterhand, så bygg gärna in en marginal redan från början.

Reglerna kommer från ett politiskt beslut med syftet att fler ska kunna äga sitt boende – bolånetaket höjs från 85 till 90 procent, vilket innebär att den egna insatsen inte behöver vara lika stor vid ett bostadsköp som idag. För dig som sparare är slutsatsen enkel: räkna med 10 procent, lägg till en buffert, håll koll på amorteringen och sätt en realistisk tidsplan. Då blir kontantinsatsen ett mål du faktiskt kan nå – inte en gissning.