Vad är tillträde – och vad händer egentligen på tillträdesdagen?

Tillträde är den dag då affären avslutas och bostaden formellt byter ägare. I praktiken träffas köpare, säljare och mäklare – på mäklarens kontor eller på en bank – och går igenom betalningen. Enligt Handelsbanken är det då köparen får tillgång och nycklar till sin nya bostad och kan flytta in, medan slutbetalningen av köpeskillingen sker på plats.

Datumet är inte något som bestäms i sista stund. Det slås fast redan i köpekontraktet och väljs gemensamt av köpare och säljare. Mellan kontraktsdag och tillträde hinner bankerna förbereda utbetalningar och mäklaren samla ihop alla papper.

Vem betalar vad – och när kommer pengarna?

Kärnan i tillträdet är likvidavräkningen, ett dokument som mäklaren upprättar och som sammanställer alla betalningar. Den visar hur handpenningen dras av från köpeskillingen, vilka kostnader som ska ersättas och vilket belopp som slutligen ska betalas.

Poängen är att det sällan är slutpriset från budgivningen som betalas på tillträdesdagen. Handpenningen – vanligtvis 10 procent av köpeskillingen – har oftast redan betalats vid kontraktsskrivningen, så det som återstår är slutlikviden plus eventuella justeringar.

Så här går själva överföringen till: köparens bank för över slutlikviden till säljarens konto medan alla sitter samlade, ofta så att mäklaren har direktkontakt med banken och parterna kan se att pengarna går iväg. Har säljaren kvarvarande bolån löses de i samband med detta. När allt stämmer skriver båda parter under likvidavräkningen som bekräftar att hela köpeskillingen är betald.

Vad kostar det utöver köpeskillingen?

Det beror på om du köper hus eller bostadsrätt.

För en fastighet (villa/hus) tillkommer lagfart. Stämpelskatten för lagfart är 1,5 procent av priset för privatpersoner, plus en expeditionsavgift på 825 kronor till Lantmäteriet. Skulle taxeringsvärdet vara högre än köpeskillingen räknas skatten på det högsta av de två. Tar du nytt bolån tillkommer dessutom stämpelskatt för pantbrev på 2 procent av inteckningsbeloppet.

För en bostadsrätt finns varken lagfart eller stämpelskatt, eftersom du köper en andel i föreningen och inte en fastighet. Däremot tar många föreningar ut en överlåtelseavgift – hos exempelvis HSB motsvarar den 2,5 procent av gällande prisbasbelopp – och ofta en pantsättningsavgift om du belånar bostaden.

När får jag nycklarna?

Nycklarna lämnas över först när pengarna är på plats och alla dokument är underskrivna. Ordningen är alltså: betalning och underskrifter först, nycklar sist. Det är därför inget konstigt om nyckelöverlämningen sker en bit in på förmiddagen – bankernas överföringar behöver hinna gå igenom.

Vad skiljer tillträde för bostadsrätt och hus?

Två saker skiljer sig i praktiken:

  • Medlemskap i föreningen. Vid köp av bostadsrätt måste köparen godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Överlåtelsen är inte giltig förrän det godkännandet finns på plats. Mäklaren skickar normalt in medlemsansökan direkt efter att överlåtelseavtalet skrivits under.
  • Lagfart och köpebrev. Vid ett husköp signeras ett köpebrev som skickas in till Lantmäteriet, och köparen ansöker om lagfart – enligt jordabalken har du tre månader på dig att söka lagfart efter köpet.

Vad kan gå fel i sista stund – och hur undviker man det?

De flesta tillträden är odramatiska, men det finns återkommande fallgropar:

  • Medlemskapet är inte klart. Om föreningens styrelse inte hunnit godkänna köparen kan tillträdet inte genomföras. Kolla stadgarna tidigt (åldersgränser, krav på permanentboende, juridiska personer) och se till att ansökan skickas in direkt efter kontraktet.
  • Lånelöftet räcker inte hela vägen. Ett lånelöfte är villkorat och banken gör en slutkontroll. Ändrad inkomst, en ny kredit eller ett borttappat lånelöfte kan stoppa utbetalningen. Rör inte din ekonomi mellan kontrakt och tillträde.
  • Pengar som inte hinner fram. Stora överföringar kan behöva förbokas hos banken. Stäm av beloppen på likvidavräkningen i förväg så att inga siffror är oklara på plats.
  • Bostaden är inte i utlovat skick. Kvarlämnade möbler, ostädat eller skador som uppstått efter kontraktet leder till diskussioner. Gör en gemensam avstämning, gärna dagen före eller samma morgon.
  • Oklart vem som betalar vad. Avgifter, el och andra löpande kostnader ska fördelas per tillträdesdagen. Det är precis det likvidavräkningen är till för – gå igenom den post för post innan ni skriver under.

Behöver jag verkligen en mäklare på tillträdet?

Ja – och det är värt att förstå varför. En registrerad fastighetsmäklare samordnar bankkontakter, upprättar likvidavräkning och köpebrev, sköter medlemsansökan och ser till att pengar och nycklar byter ägare i rätt ordning. Det är ett juridiskt känsligt moment där små misstag kan bli dyra.

På Livvy kan du lägga in din bostad gratis och se riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig. När du är redo avslutar en registrerad mäklare affären – inklusive hela tillträdet – till fast pris 7 490 kr, utan procentbaserat arvode. Tjänsten är byggd av Robert Billing, som tidigare grundade Lägenhetsbyte.se och hjälpt över 140 000 familjer att byta bostad. Poängen är enkel: du får proffshjälpen där den verkligen behövs, utan att betala tiotusentals kronor extra.