Vad gör en mäklare? Steg för steg – och hur tajmingen avgör vad du klarar själv

Vad gör en mäklare – och varför spelar tajmingen roll?

Innan du bestämmer dig för att sälja bostaden själv eller ta hjälp vill du oftast veta en sak: vad gör en mäklare egentligen, steg för steg? När du förstår varje moment blir det också lättare att se vilka delar du klarar på egen hand och var det faktiskt finns formella krav.

Den här guiden tar en lite annan vinkel än de vanliga listorna. Vi går igenom arbetet moment för moment – men kopplar varje steg till tajming. För när på året du gör vad kan påverka både slutpriset och hur mycket jobb du behöver lägga själv.

Säsongen avgör var trycket ligger

Bostäder säljs i princip året runt, men efterfrågan är inte jämnt fördelad. Enligt sammanställningar av marknaden är våren och hösten de starkaste perioderna, med mars, april, maj, september och oktober som de bästa månaderna, medan tiden runt jul och nyår är svagast eftersom spekulanterna är upptagna med annat.

Att marknaden rör sig är tydligt i statistiken. Svensk Mäklarstatistik, som samlar in data om i princip varje bostadsaffär, konstaterade nyligen att antalet sålda bostadsrätter och villor i riket nådde nya rekordnivåer när årets nio första månader summerades. Hög aktivitet betyder fler spekulanter – men också fler konkurrerande objekt. Det påverkar vilka moment nedan som blir mest krävande just när du säljer.

Steg 1 – Värdering och prissättning

En försäljning börjar nästan alltid med en värdering. En mäklare bokar tid, går igenom bostadens för- och nackdelar och landar i ett värde utifrån skick, område, placering, närhet till förskola och kommunikationer med mera.

Tajming: värderingen är färskvara. I en het vårmarknad kan jämförbara slutpriser ligga högre än för bara några månader sedan. Det här steget kan du förbereda själv genom att följa slutpriser på portaler som Hemnet och Booli – men var medveten om att en lokal bedömning fångar nyanser som statistik missar.

Steg 2 – Objektsbeskrivning och underlag

Här börjar de formella kraven. Mäklaren måste ta fram en objektsbeskrivning: en skriftlig beskrivning av bostaden som ska ges till alla spekulanter, där uppgifterna ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om bostaden. En del uppgifter kommer från dig som säljare.

Dessutom finns en kontrollskyldighet. Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den – och vid bostadsrätt kontrollera förfoganderätten och om den är pantsatt.

Tajming: underlag från bostadsrättsförening och kommun kan ta tid att få fram, särskilt kring semestrar och årsskifte. Planerar du en höstförsäljning lönar det sig att beställa handlingar redan under sensommaren.

Steg 3 – Marknadsföring och visning

Foto, annons och visning är det många tänker på först. Det är också den del där du som säljare kan göra mycket själv: städa, styla, fotografera och ta emot på visning.

Tajming: ljus och grönska gör vårobjekt lättare att sälja, medan vintervisningar kräver mer av stylingen. Här handlar valet mindre om juridik och mer om hur mycket tid och vana du har.

Steg 4 – Budgivning

Budgivningen är varken lagreglerad till sitt förlopp eller bindande, men den ska dokumenteras. En professionell budgivning kräver tillgänglighet, snabba återkopplingar och att du håller huvudet kallt.

Tajming: i de aktiva månaderna med många spekulanter kan budgivningar bli intensiva och gå snabbt. I lugnare perioder kan det i stället ta längre tid – och kräva mer tålamod än förhandlingsskicklighet.

Steg 5 – Kontrakt, tillträde och dokumentation

Det här är kärnan i vad som gör mäklaryrket reglerat. Mäklaren ska föra en journal: ett dokument som fungerar som en loggbok under hela uppdraget och som fylls i, sparas och överlämnas till parterna när uppdraget avslutas, normalt vid tillträdet.

Själva kontraktsskrivningen och tillträdet innehåller formella moment – köpekontrakt, handpenning, likvidavräkning och överlämning. Grunden i mäklarens roll är att vara en opartisk mellanman som ska ta tillvara både köparens och säljarens intressen och följa god fastighetsmäklarsed, utom i själva prisfrågan där uppdragsgivarens intresse väger tyngst.

Så avgör du vad du klarar själv

En enkel tumregel: de kreativa och praktiska stegen – styling, foto, visning och att följa marknaden – kan de flesta ta en stor del av själva. De juridiska och dokumentationsstyrda stegen – kontrollskyldighet, objektsbeskrivning, journal och kontrakt – är där en registrerad mäklare både krävs och gör mest nytta.

Det är precis den uppdelningen Livvy bygger på. Du kan lägga in din bostad gratis, se riktiga köpare och din totalkostnad innan du bestämmer dig – och när det är dags för det formella avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris, i stället för ett procentbaserat arvode som ofta landar på tiotusentals kronor.

Att förstå vad en mäklare gör steg för steg – och när på året varje moment väger tyngst – gör helt enkelt att du kan välja hjälp där den räknas, och göra resten själv.