Kort svar: ja, men hur mycket beror på hur du använder ytan

Frågan många villaägare ställer sig är enkel: höjer attefallshus värdet på huset tillräckligt för att investeringen ska räkna hem sig? Det korta svaret är att ett välbyggt attefallshus nästan alltid påverkar slutpriset positivt – men hur mycket beror på läge, standard och framför allt vilken funktion huset fyller. Ett vinterbonat komplementbostadshus med kök och badrum värderas helt annorlunda än ett oisolerat förråd.

I den här guiden går vi igenom för- och nackdelar med de vanligaste sätten att använda ett attefallshus, så att du kan bedöma om just din idé lönar sig vid en framtida försäljning.

Nya reglerna 2025/2026: 50 kvm, bygglov och slopad bygganmälan

Den 1 december 2025 trädde ett nytt regelverk i kraft som gör det både enklare och mer flexibelt att bygga. De största förändringarna för småhusägare är att det nu är enklare att bygga ut och att bygga attefallshus – och att dessa i vissa fall får vara större.

I korthet gäller:

  • Pott istället för fasta byggnader. Det infördes en "pott" för komplementbyggnader på 45 kvm inom detaljplanelagt område och 65 kvm utanför. Ytan får disponeras fritt på flera byggnader, så länge en enskild byggnad inte överskrider 30 kvm inom detaljplan respektive 50 kvm utanför.
  • Större hus utanför detaljplan. Ligger din tomt utanför detaljplan får ett enskilt attefallshus vara upp till 50 kvm – tidigare 30 kvm.
  • Bygganmälan och startbesked har tagits bort för komplementbyggnader och komplementbostadshus som håller sig inom gränserna. Du behöver alltså inte längre vänta på kommunens godkännande innan du börjar bygga.
  • Tillbyggnader upp till 30 kvm får uppföras på alla typer av byggnader utan krav på lov.

Viktigt: även om bygglov och bygganmälan försvinner måste huset fortfarande uppfylla Boverkets byggregler (BBR), placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen (annars krävs grannens medgivande) och klara kraven på bostad om det ska användas för permanentboende. Kontrollera alltid om din tomt ligger inom eller utanför detaljplan – det avgör hur stort du får bygga.

Alternativ 1: Komplementbostad för uthyrning

Fördelar: En fullvärdig liten bostad ger både löpande hyresintäkt och en tydlig värdehöjning, eftersom köpare ser en färdig inkomstmöjlighet. Vid uthyrning av privatbostad får du dessutom göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år, plus 20 procent av hyresintäkten, innan överskottet beskattas – vilket gör att de första tusenlapparna i hyra ofta blir skattefria.

Nackdelar: Det är det dyraste alternativet. Ett nyckelfärdigt attefallshus börjar enligt jämförelsetjänster kring 349 000 kronor, med ett snitt närmare 900 000 kronor för modeller runt 28 kvm. Till det kommer grund, mark, el och VA. En uthyrning innebär också ett hyresförhållande med allt vad det innebär – och i vissa fall kan omfattande uthyrning klassas som näringsverksamhet.

Alternativ 2: Extra boyta till familjen

Fördelar: Som tonårsrum, generationsboende, gäststuga eller hemmakontor löser attefallshuset ett konkret utrymmesbehov utan att du behöver flytta. Vid försäljning blir en extra, användbar byggnad ofta ett argument som skiljer din bostad från grannens – särskilt när distansarbete är vanligt.

Nackdelar: Värdeökningen är svårare att sätta en exakt siffra på än vid uthyrning, eftersom den är smak- och behovsstyrd. Ett påkostat hus i ett område med låga kvadratmeterpriser riskerar att inte få tillbaka hela investeringen. Här gäller regeln: bygg efter områdets prisnivå, inte över den.

Alternativ 3: Tillbyggnad i stället för fristående hus

Fördelar: Med de nya reglerna får du bygga till upp till 30 kvm utan lov. En tillbyggnad som ger ett extra rum eller större kök räknas ofta direkt in i husets boyta (BOA), vilket vanligtvis påverkar värderingen mer per kvadratmeter än en fristående byggnad.

Nackdelar: Du binder ytan till huvudbyggnaden och tappar flexibiliteten att hyra ut eller sälja funktionen separat. Tillbyggnaden måste också passa husets stil för att inte sänka intrycket.

När lönar det sig faktiskt vid försäljning?

Det avgörande är gapet mellan vad bygget kostar och vad marknaden faktiskt betalar för den extra ytan i ditt område. En tumregel: extra boyta med hög standard brukar ge mest tillbaka, medan rena förråd ger minst. Uthyrningspotential väger tungt i storstadsnära lägen men mindre på orter med låg efterfrågan på hyresrum.

Innan du investerar hundratusentals kronor "för att höja värdet" är det klokt att testa den faktiska efterfrågan på just din bostad – som den ser ut idag. Hos Livvy kan du lägga in bostaden gratis och se riktiga köpare, matchningar och en uppskattad totalkostnad innan du bestämmer dig. Det ger dig ett verkligt beslutsunderlag: lönar sig attefallshuset, eller är det bättre att sälja som det är? Och när du väl ska sälja avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris, utan procentbaserat arvode på tiotusentals kronor.