Vad är ett minimiarvode – kort förklarat?

Ett minimiarvode är den lägsta summa mäklaren tar betalt vid en lyckad affär, oavsett hur lågt slutpriset blir. Om det procentbaserade arvodet skulle hamna under den gränsen, debiteras minimibeloppet i stället. Det är med andra ord ett golv under mäklarens ersättning – och det golvet märks mest när bostaden är billig.

Minimiarvodet fungerar som ett skydd för mäklarens arbete: en liten stuga och en stor villa kräver i praktiken ungefär lika mycket jobb med visningar, kontrakt och tillträde, men procenten ger väldigt olika betalt. Därför är ett lägsta belopp garanterat även om procentberäkningen skulle bli lägre, och det är särskilt vanligt för mindre objekt.

Hur stort brukar minimiarvodet vara?

Det varierar mellan byråer och orter, men ligger ofta på runt 20 000 kr plus moms och uppåt. För tomter nämns ofta nivåer på mellan 25 000 och 30 000 kronor, vilket gör att arvodet kan bli relativt högt i procent om objektet säljs billigt. Även rörliga upplägg har ofta en lägsta nivå: ett typexempel är att arvodet är 30 000 kr ända upp till ett slutpris på runt 1 000 000 kr, och först därefter börjar procentsatsen styra beloppet.

Varför blir procentarvodet en fälla vid låga slutpriser?

För att procent bara känns billigt när priset är högt. Räkna om minimiarvodet till procent av köpeskillingen, så blir problemet tydligt:

  • Säljer du en stuga för 150 000 kr och minimiarvodet är 30 000 kr, betalar du 20 %.
  • Säljer du för 250 000 kr blir samma belopp 12 %.
  • Vid riktigt låga priser kan andelen krypa upp mot 30 %.

Det är därför en detalj som de flesta inte tänker på förrän avtalet ska skrivas – man har hört att "mäklaren tar ett par procent" och räknar med det, men minimiarvodet lyder inte under den logiken. På Livvy tycker vi att du ska se hela totalkostnaden innan du bestämmer dig, inte upptäcka den vid signeringen.

Gäller det här mig som säljer fritidshus?

Ofta ja. Fritidshus ligger generellt lite högre i procent än bostadsrätter och villor. Genomsnittet för fritidshus anges till omkring 4,4 % av slutpriset, och för enklare hus i glesbygd nämns nivåer på 5–6 %. Procenten är extra hög just där priserna är låga: i Småland och Dalarna landar snittet runt 5,5 respektive 5,4 %. En mäklare behöver helt enkelt en högre procentsats – eller ett minimiarvode – för att ersättningen ska gå ihop på billiga objekt.

Samma sak gäller en bostadsrätt eller villa på en mindre ort där slutpriset är lågt. Det är inte hustypen som avgör, utan prislappen.

Är mäklararvodet reglerat i lag?

Nej. Det finns ingen fastställd arvodesnivå för mäklare. Fastighetsmäklarlagen utgår från att arvodet beräknas som en andel av köpeskillingen om inget annat har avtalats, men i praktiken kan du lika gärna komma överens om ett fast belopp. Nivån avgörs alltså av vad du och mäklaren kommer överens om – vilket betyder att den också går att förhandla.

Hur undviker jag att fastna i minimiarvodet?

Några konkreta saker att göra innan du skriver på:

  1. Fråga rakt ut om det finns ett minimiarvode och hur högt det är. Det ska stå i uppdragsavtalet.
  2. Räkna om allt till kronor vid ditt realistiska slutpris – inte bara procentsatsen. Vid låga priser är det kronbeloppet som avgör, inte procenten.
  3. Jämför fast arvode mot procent. För billiga objekt kan ett fast pris bli betydligt lägre än ett procentupplägg med inbyggt golv.
  4. Kolla vad som ingår. Fotograf, annonsering och styling kan tillkomma utöver arvodet.
  5. Kom ihåg skatteeffekten. Mäklararvodet är avdragsgillt när du deklarerar bostadsförsäljningen, så en del av kostnaden kommer tillbaka via lägre vinstskatt. Men det löser inte grundproblemet att 30 000 kr på en billig stuga är en stor andel av affären.

Vad ska jag tänka på i själva avtalet?

Granska ensamrätten. En mäklare får ha ensamrätt i högst tre månader åt gången, och säger du upp avtalet under den tiden utan godtagbara skäl kan du bli ersättningsskyldig. Läs också noga hur arvodet är formulerat: är det ren procent, fast belopp, en trappa – och finns det en lägsta nivå? Det är precis den sortens detaljer som avgör vad du faktiskt får kvar när ett billigt objekt sålts.

Finns det ett annat sätt att tänka?

Ja. Poängen med ett minimiarvode är att mäklarens jobb i stort sett är detsamma oavsett pris – och då är frågan om du ska betala för det jobbet i procent alls. Livvy vänder på det: du lägger in din bostad gratis och ser riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig. När du vill gå i mål avslutar en registrerad mäklare affären till ett fast pris på 7 490 kr, utan procentbaserat arvode och utan minimiarvode som slukar en femtedel av köpeskillingen. För dig som säljer ett litet fritidshus eller en bostadsrätt på mindre ort är det ofta där den stora skillnaden ligger.

Livvy är grundat av Robert Billing, som tidigare startade Lägenhetsbyte.se och hjälpt över 140 000 familjer att hitta ett nytt boende.