Frågan om mäklararvode: procent eller fast pris avgör ofta mer av vad din bostadsaffär kostar än vilken mäklarlogga som sitter på skylten. Två säljare kan få exakt samma jobb utfört och ändå betala tiotusentals kronor i skillnad – bara för att den ena betalar en procentsats och den andra ett fast belopp. Här är siffrorna, räkneexemplen och det du behöver fråga innan du skriver på ett förmedlingsuppdrag.
Kort svar: vad kostar en mäklare?
Det genomsnittliga mäklararvodet i Sverige ligger på omkring 2,8 procent av slutpriset, vilket motsvarar drygt 65 000 kr. Medianen är något lägre, runt 60 500 kr – att snittet dras upp av enskilda dyra affärer säger en del om hur modellen fungerar. Spannet är stort: en mäklare kostar vanligen mellan 35 000 kr och över 100 000 kr, med tyngdpunkt kring 60 000–70 000 kr.
Räknat i procent rör sig ett normalt arvode mellan ungefär 0,9 och 4,6 procent, vilket för de flesta säljare betyder 46 000–92 000 kr. Till det kommer Hemnet-annons och tilläggstjänster, som sällan ingår.
Snittet döljer stora skillnader
Vilken bostad du säljer spelar roll. För en bostadsrätt ligger snittet kring 2,8–2,9 procent, ungefär 54 000–65 000 kr. För en villa är det snarare 3,2–3,4 procent, omkring 72 000–74 000 kr, eftersom en husförsäljning normalt innebär mer arbete.
Geografin spelar också in – fast inte som man tror. I Stockholm är procentsatsen lägre än i resten av landet, omkring 1,6 procent, men kronbeloppet ändå högre: runt 78 000–82 000 kr. I en mindre stad som Sundsvall kan procenten vara så hög som 4,5 procent, men eftersom bostadspriserna är lägre stannar arvodet ändå runt 53 000 kr. Mönstret är alltså låg procent och hög prislapp i storstaden, hög procent och lägre prislapp på mindre orter. Vi har räknat på huvudstaden separat i Mäklararvode i Stockholm.
Tre sätt att betala en mäklare
- Rörlig provision (procent). En andel av slutpriset, och den vanligaste modellen. Stiger budgivningen stiger din kostnad – utan att mäklarens arbete nödvändigtvis ökar lika mycket.
- Arvodestrappa (stege). Ett grundarvode upp till en viss nivå plus en hög procent på allt däröver. Exempel: 20 000 kr i grund plus 10 procent på det som överstiger 1,2 miljoner. Säljs bostaden för 1,5 miljoner blir arvodet 20 000 + 30 000 = 50 000 kr.
- Fast pris. Ett bestämt belopp oavsett slutpris. Du vet exakt vad du betalar i förväg. Hos en traditionell mäklare ligger ett fast arvode generellt på minst 40 000 kr och kan gå upp mot 100 000 kr eller mer.
Det som ofta förbises är att ett rörligt arvode binder din kostnad till något du inte kan styra – budgivningen. Två likvärdiga lägenheter i samma trappuppgång kan ge helt olika arvoden i kronor, trots att mäklaren gjort exakt samma jobb.
Räkneexempel: vad procenten blir i kronor
Så här ser det ut vid några vanliga slutpriser, jämfört med Livvys fasta pris på 7 490 kr för att en registrerad mäklare avslutar affären:
| Slutpris | 2 % | 2,8 % | 3,2 % | Fast pris | Du behåller (vid 2,8 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 40 000 kr | 56 000 kr | 64 000 kr | 7 490 kr | ca 48 500 kr |
| 3 000 000 kr | 60 000 kr | 84 000 kr | 96 000 kr | 7 490 kr | ca 76 500 kr |
| 4 000 000 kr | 80 000 kr | 112 000 kr | 128 000 kr | 7 490 kr | ca 104 500 kr |
| 5 000 000 kr | 100 000 kr | 140 000 kr | 160 000 kr | 7 490 kr | ca 132 500 kr |
Poängen är inte att alla betalar 2,8 procent – det gör de inte. Poängen är att när underlaget är ett bostadspris blir varje procentenhet värd tusenlappar, och skillnaden mellan modellerna räknas i tiotusentals kronor.
Därför drabbar procenten dyra bostäder hårdast
Det paradoxala är att ju mer värd din bostad är, desto mer betalar du för i grunden samma administrativa och juridiska arbete. Att mäklaren tar 4 procent är väntat om du säljer för 1 miljon – 40 000 kr. Men säljer du för 8 miljoner och mäklaren bara tar 1 procent får mäklaren ändå 80 000 kr, dubbelt så mycket.
En trea i innerstan och en trea i en förort kräver i stora drag samma sak: fotografering, styling, visningar, annons, budgivning och kontraktsskrivning. Säljs den ena för 7 miljoner och den andra för 3,5 blir arvodet vid 1,6 procent 112 000 kr respektive 56 000 kr – för praktiskt taget samma jobb. Konkurrensen mellan mäklare gör dessutom att arvodena inte skiljer sig dramatiskt mellan Malmö, Stockholm och Göteborg, trots att bostadspriserna gör det. En dyr bostad ger ett högre arvode i kronor, men inte nödvändigtvis mer arbete.
Kostnaderna vid sidan av arvodet
Mäklararvodet är sällan den enda raden. Annonsen på Hemnet ingår normalt inte utan betalas av dig som säljare, och priset styrs av utgångspris och paket – från omkring 3 650 kr för ett baspaket på en bostad värderad till en miljon, upp mot 32 490 kr för ett maxpaket på en bostad värd elva miljoner. Till det kommer ofta fotografering, planritning, styling, energideklaration och ibland värdering.
Värt att veta: du kan inte lägga upp en bostadsannons på Hemnet som privatperson. Det kräver en fastighetsmäklare registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Det är en av anledningarna till att en registrerad mäklare ändå behövs i affären – men det betyder inte att du måste betala procentbaserad provision för det.
En detalj som göms i procentmodellen: arvodet dras oftast direkt från handpenningen, som normalt är 10 procent av köpeskillingen, innan resten betalas ut till dig. Du får alltså sällan en faktura att reagera på – summan bara försvinner ur slutsumman.
Vad ingår egentligen?
Ett procentarvode täcker normalt värdering, marknadsföring, visningar, budgivning och kontraktsskrivning – men gränserna är luddiga och tilläggstjänster tillkommer. Eftersom varje mäklare sätter sitt eget pris och nivån förhandlas individuellt kan två grannar betala mycket olika summor för samma tjänst, utan att någon av dem vet om de fick ett bra pris.
Därför är det enda rimliga rådet: be alltid om att se arvodet i kronor, inte bara i procent, och be om en specificerad totalkostnad där arvode, annons, foto och styling står var för sig.
Skatteavdraget – vad det faktiskt gör
Mäklararvodet är avdragsgillt. Du får göra avdrag för försäljningsutgifter som mäklararvode, besiktning och homestyling, och eftersom vinstskatten är 22 procent av vinsten får du i praktiken tillbaka 22 procent av arvodet via lägre skatt – men bara om du säljer med vinst.
Ett arvode på 90 000 kr kostar dig alltså netto runt 70 000 kr efter skatteeffekten. Det är värt att räkna in, men det förändrar inte slutsatsen: avdraget gäller oavsett om du betalar 84 000 kr eller 7 490 kr, så den stora skillnaden mellan modellerna står kvar. Ju lägre arvode, desto mer av vinsten behåller du.
Så sänker du kostnaden
- Be om offerter från flera mäklare – och jämför helheten, inte bara procentsatsen.
- Förhandla om modellen, inte bara siffran. Ett fast arvode är ofta fördelaktigt om du tror att bostaden går för ett högt pris.
- Räkna i kronor. "2,5 procent" låter lite; på fyra miljoner är det 100 000 kr.
- Fundera på vad du faktiskt behöver hjälp med. Du kan sköta det som driver intresset – bra bilder, visningar, möta köpare – och låta en registrerad mäklare ta hand om kontrakt och juridik.
Livvys modell
Hos Livvy lägger du in din bostad gratis och ser riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig. Först när du vill gå vidare avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris – 7 490 kr – utan procentbaserat arvode. Kostnaden är densamma oavsett om budgivningen slutar på 2,8 eller 3,4 miljoner.
Bakom Livvy står Robert Billing, som tidigare grundade Lägenhetsbyte.se och där hjälpt över 140 000 familjer att lösa sitt boende.
Det betyder inte att en traditionell mäklare aldrig är rätt val. Behöver du tung marknadsföring, omfattande visningsarbete eller en budgivning som kräver intensiv handpåläggning kan en skicklig mäklare med lokala köparkontakter vara värd kostnaden – och i vissa fall driva upp slutpriset mer än arvodet kostar. Poängen är att du ska kunna räkna på båda alternativen med öppna ögon.
Vanliga frågor
Vad är ett normalt mäklararvode? Omkring 2,8 procent av slutpriset, drygt 65 000 kr i snitt. Normalspannet är ungefär 0,9–4,6 procent, alltså 46 000–92 000 kr för de flesta säljare.
Är mäklararvodet förhandlingsbart? Ja. Det finns ingen lagstadgad nivå – varje mäklare sätter sitt eget pris, och slutnivån avgörs i en förhandling mellan dig och mäklaren.
Är fast pris alltid billigare? Nej, men nästan alltid vid högre slutpriser. Ju dyrare bostad, desto större blir gapet, eftersom arbetet är ungefär detsamma medan procenten växer med priset.
Ingår Hemnet i mäklararvodet? Normalt inte. Annonsen betalas oftast av säljaren separat och kostar från cirka 3 650 kr upp till drygt 32 000 kr beroende på utgångspris och paket.
Kan jag sälja helt utan mäklare? Du kan sköta det mesta själv, men du kan inte annonsera på Hemnet som privatperson, och en registrerad mäklare behövs för att affären ska bli fackmässigt genomförd. Se Mäklare till fast pris – vanliga frågor.