Många som ska köpa sin första – eller nästa – bostad blandar ihop två helt olika saker: handpenning och kontantinsats. Det är lätt hänt, för båda handlar om pengar du måste ha framme tidigt. Men de betalas vid olika tillfällen, av olika skäl, och missförstånd här kan bli dyrt. Den här guiden går igenom skillnaden steg för steg – med aktuella siffror och konkreta räkneexempel.

Steg 1: Förstå vad de två begreppen faktiskt betyder

Det enklaste sättet att hålla isär dem:

  • Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som du måste betala med egna pengar, eftersom banken inte får låna ut hela köpesumman. Den styrs av Finansinspektionens bolånetak.
  • Handpenningen är en första delbetalning som du lägger när du skriver kontrakt. Den fungerar som en säkerhet för att affären genomförs och är en del av – inte utöver – din kontantinsats.

Med andra ord: du betalar inte handpenning och kontantinsats som två separata poster. Handpenningen är den första biten av kontantinsatsen, och resten betalas senare.

Steg 2: Räkna ut din kontantinsats

Historiskt har bolånetaket legat på 85 procent, vilket betydde att du behövde 15 procent i eget kapital. Från och med den 1 april 2026 höjdes bolånetaket till 90 procent, efter ett riksdagsbeslut om att sänka tröskeln in på bostadsmarknaden. I praktiken betyder det att kontantinsatsen numera är 10 procent av priset vid ett bostadsköp.

Räkneexempel på en bostad för 3 000 000 kr:

  • Kontantinsats (10 %): 300 000 kr som du betalar med egna pengar.
  • Bolån (90 %): 2 700 000 kr som banken lånar ut.

Viktigt: kontantinsatsen måste vara egna medel – sparande, ISK, fonder, aktier eller en dokumenterad gåva. Du får inte låna till den via bolånet. Banken gör dessutom alltid en egen kreditprövning (en så kallad "kvar att leva på"-kalkyl), så vid hög skuldsättning kan den kräva att du lägger mer än miniminivån.

Steg 3: Betala handpenningen vid kontraktet

När du och säljaren är överens skrivs köpekontraktet, och då blir handpenningen aktuell. Handpenningen är i regel 10 procent av köpeskillingen och betalas oftast inom cirka 5–10 dagar efter att kontraktet undertecknats. Pengarna sätts vanligtvis in på mäklarens klientmedelskonto och regleras i ett depositionsavtal som ligger som bilaga till kontraktet.

Ett vanligt orosmoment: om jag ångrar mig? Om du hoppar av utan att ett villkor i kontraktet ger dig rätt till det kan säljaren behålla handpenningen som ersättning – och blir skadan större kan du bli skyldig att betala mer. Det är därför en eventuell besiktnings- eller lånevillkorsklausul är så viktig att få med.

Steg 4: Lös mellanskillnaden om du inte sålt din gamla bostad

Här snubblar många. Du har kanske pengarna bundna i din nuvarande bostad, men den är inte såld – och ändå ska handpenningen betalas inom en vecka. Det finns två vanliga verktyg:

  1. Handpenningslån – ett kortfristigt lån (blancolån) som täcker just handpenningen. Det är oftast amorteringsfritt, löper i regel i runt sex månader och löses senast på tillträdesdagen.
  2. Överbryggningslån (brygglån) – ett tillfälligt lån som låter dig betala för den nya bostaden innan du fått pengarna för den gamla. Du lånar ungefär det belopp du tänkt lägga som kontantinsats, och lånet löses så snart försäljningen av din gamla bostad är klar.

Båda är tillfälliga lösningar med högre ränta än vanliga bolån. Poängen är att överbrygga glappet mellan köp och försäljning – inte att bli en permanent finansiering. Prata med din bank i god tid, gärna innan du börjar buda.

Steg 5: Betala resten – och räkna med amortering – vid tillträdet

På tillträdesdagen, när du får nycklarna, betalar du resten av köpeskillingen. Har du redan lagt 10 procent i handpenning är den delen alltså avräknad, och bolånet betalas ut för resten.

Glöm inte den löpande kostnaden efter köpet. Grundregeln för amorteringskravet är att ett bolån med belåningsgrad över 70 procent ska amorteras med minst 2 procent per år, och mellan 50 och 70 procent med minst 1 procent per år. Det tidigare skärpta amorteringskravet – en extra procentenhet för hushåll som lånat mer än 4,5 gånger sin årsinkomst – togs bort från den 1 april 2026.

Steg 6: Se hela kalkylen innan du bestämmer dig

Det är just den totala bilden – kontantinsats, handpenning, eventuellt brygglån, amortering och kostnaden för att sälja – som avgör om en affär går ihop. Ändå är det ofta det sista man får överblick över.

Därför bygger Livvy tjänsten tvärtom. Du lägger in din bostad gratis och ser riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig. När du väl är redo avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris, 7 490 kr – utan procentbaserat mäklararvode som annars ofta landar på 50 000–150 000 kr. Det gör det enklare att planera exakt hur mycket eget kapital du behöver och vad som blir kvar när allt är betalt.

En liten men värdefull vana: skriv ner din egen kalkyl redan innan visningarna. Vet du din kontantinsats, din maxbudget och hur du täcker handpenningen är du tryggare i budgivningen – och slipper obehagliga överraskningar vid kontraktsbordet.