Köpa första bostaden – misstagen som kostar mest (och hur du undviker dem)

Att köpa första bostaden är stort. Det ska vara kul – men de flesta förstagångsköpare beskriver samma sak: en känsla av att inte ha koll på helheten. Vad kostar det egentligen, förutom priset i annonsen? Hur mycket kan jag låna? Och vad är alla dessa avgifter som dyker upp först på slutet?

Den här guiden är upplagd som en checklista över de vanligaste misstagen när man ska köpa första bostaden. Går du igenom dem får du överblicken som gör att du kan fatta trygga beslut i stället för att bli överväldigad.

Misstag 1: Att börja leta innan lånelöftet är klart

Ett lånelöfte visar hur mycket banken preliminärt är beredd att låna ut, och det gör dig redo att lägga bud direkt. Ett lånelöfte gäller normalt i 3–6 månader beroende på bank – därefter behöver du ansöka på nytt och banken gör en ny kreditprövning. Sök gärna hos flera banker; det är gratis och ger dig ett förhandlingsläge på räntan. Ändras din ekonomi under tiden (nytt jobb, nya lån) måste du berätta det för banken.

Misstag 2: Att missförstå kontantinsatsen

Kontantinsatsen är den del av priset du måste betala själv, utöver bolånet. Från och med den 1 april 2026 gäller nya bolåneregler: bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av bostadens värde, vilket innebär att den lägsta kontantinsatsen sänktes från 15 till 10 procent. På en bostad för 3 miljoner kronor betyder det minst 300 000 kronor kontant. Samtidigt slopades det skärpta amorteringskravet (det extra en procent som gällde vid skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten).

Misstag 3: Att räkna på köpeskillingen men missa lagfart och pantbrev

Köper du ett hus (fastighet) tillkommer kostnader som många glömmer. För lagfarten betalar du en stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Behöver du ta ut nya pantbrev kostar det 2 procent i stämpelskatt på pantbrevsbeloppet plus 375 kronor per inteckning. På ett hus för 3 miljoner utan befintliga pantbrev kan detta snabbt bli tiotusentals kronor extra.

Köper du en bostadsrätt fungerar det annorlunda: du använder inte lagfart eller pantbrev och betalar därför ingen stämpelskatt. I stället gör banken en pantförskrivning och föreningen registrerar dig som ny ägare i lägenhetsregistret. Vissa föreningar tar ut en mindre administrativ överlåtelseavgift.

Misstag 4: Att inte granska föreningens ekonomi

För bostadsrätter är det inte bara lägenheten du köper – du köper också en del i en förening. Alla bostadsrättsföreningar måste varje år sammanställa en årsredovisning som granskas av en revisor. Läs den innan du budar. Kolla särskilt belåning per kvadratmeter, om avgiften nyligen höjts eller väntas höjas, planerat underhåll (stambyte, fasad, tak) och om föreningen äger marken eller har tomträtt. En låg månadsavgift kan dölja en högt belånad förening som tvingas höja avgiften framöver.

Misstag 5: Att bara titta på månadskostnaden – inte totalkostnaden

Räkna på hela bilden: ränta på bolånet, amortering, driftskostnader och avgift/månadsavgift. Amorteringskravet styrs av belåningsgraden – vid en belåningsgrad över 70 procent amorterar du minst 2 procent av lånet per år, mellan 50 och 70 procent minst 1 procent, och under 50 procent finns inget krav. Ju mindre du lånar i förhållande till priset, desto lägre blir alltså din månatliga amortering. Det är just den här helhetsbilden – riktiga köpare, matchningar och en tydlig totalkostnad – som du bör ha framför dig innan du bestämmer dig. Hos Livvy kan du lägga in din bostad gratis och se totalkostnaden innan du väljer väg.

Misstag 6: Att glömma vad som händer mellan kontrakt och tillträde

När budet är accepterat skriver köpare och säljare ett köpekontrakt, och du betalar oftast en handpenning på 10 procent inom några dagar. Sedan följer perioden fram till tillträdet – då resten av köpeskillingen betalas, nycklarna byter ägare och lånet betalas ut. Se till att din boendekostnadskalkyl och försäkring är på plats i god tid, och stäm av med banken att lånet betalas ut på rätt datum.

Kort checklista innan du budar

  • Lånelöfte klart och giltigt (jämför flera banker)
  • Kontantinsats sparad – minst 10 procent
  • Lagfart och pantbrev inräknade (vid husköp)
  • Föreningens årsredovisning läst (vid bostadsrätt)
  • Totalkostnad uträknad: ränta, amortering, drift och avgift
  • Handpenning och tillträdesdatum planerade

En sista sak om kostnaderna längre fram

Många förstagångsköpare fokuserar helt på köpet – men det är värt att redan nu veta hur försäljningen brukar fungera, eftersom traditionella mäklararvoden ofta är procentbaserade och kan landa på 50 000–150 000 kronor. Livvy vänder på det: du ser köpare och totalkostnad gratis, och en registrerad mäklare slutför affären till ett fast pris på 7 490 kronor. Bakom tjänsten står Robert Billing, som tidigare grundade Lägenhetsbyte.se och hjälpt över 140 000 familjer att byta bostad.