Ett igenkännbart scenario

Tänk dig Sara och Milan. De har letat två:a i ett par månader när de hittar drömlägenheten: utgångspris 2 750 000 kr. Äntligen något de har råd med. De går på visning, förälskar sig, och börjar planera hur soffan ska stå. Så startar budgivningen – och stannar inte förrän vid 3 300 000 kr. Nästan 600 000 kr över utropet. Sara och Milan känner sig lurade, trots att ingen egentligen ljugit rakt ut.

Samtidigt sitter Ellen på andra sidan bordet. Hon ska sälja sin trea och funderar: ska hon sätta ett ärligt utgångspris nära det hon tror bostaden är värd – eller ett lågt pris för att fylla visningen? Rädslan för färre spekulanter gör henne osäker.

De här två perspektiven är kärnan i hela debatten om lockpris, utgångspris och bostad. Låt oss reda ut vad som faktiskt gäller.

Utgångspris, accepterat pris och lockpris – vad är skillnaden?

Utgångspriset är helt enkelt den nivå där budgivningen ska börja – en startpunkt, inte ett löfte. Accepterat pris infördes av mäklarbranschen just för att dämpa lockprissättningen: tanken är att priset i annonsen ligger på en nivå som säljaren faktiskt kan tänka sig att acceptera som slutpris.

Lockpris är något annat. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) beskriver det som att ett objekt marknadsförs till ett pris som ligger väsentligt under det bedömda marknadsvärdet eller det pris säljaren är beredd att acceptera. Det är alltså inte olagligt att slutpriset blir högt – problemet uppstår när utgångspriset medvetet satts för lågt för att locka fler till visningen.

Var går gränsen? Reglerna är otydligare än många tror

Här blir det knöligt, och det är just därför både köpare och säljare känner sig osäkra. Det finns ingen exakt procentgräns i lagen. FMI konstaterar själva att det inte är reglerat i lag hur stor skillnaden måste vara för att anses väsentlig, och domstol har uttalat att en skillnad mellan utgångspris och bedömt marknadsvärde på drygt tio procent inte är tillräckligt stor för att räknas som lockpris.

I praktiken har tillsynen tittat på större avvikelser och – kanske viktigast – på om det finns ett mönster. I ett uppmärksammat ärende förklarade FMI att en skillnad på omkring 15 procent eller mer ses som en väsentlig avvikelse som föranleder djupare undersökning, och att myndigheten ser särskilt allvarligt på mäklare som satt detta i system.

Rättsläget har dessutom nyanserats. I HFD 2025 ref. 4 ansåg Högsta förvaltningsdomstolen att FMI, genom att bara jämföra utgångspriser med slutpriser för ett antal objekt, inte hade visat att utgångspriserna varit vilseledande. Slutsatsen: ett högt slutpris bevisar inte i sig att det fanns ett lockpris.

Fungerar lockpris ens? Forskningen säger något överraskande

Det vanliga argumentet är att ett lågt utgångspris trissar upp budgivningen och ger säljaren mer pengar. Men forskning talar emot det. I en studie från Nationalekonomiska institutionen vid Stockholms universitet studerade Anders Österling hur accepterat pris påverkade bostadsrättsmarknaden, och fann att låga utgångspriser i grunden inte påverkar slutpriserna – det som händer är framför allt att objekten lockar fler intressenter till en början.

Med andra ord: Ellen behöver inte sätta ett lockpris för att få bra betalt. Hon riskerar bara att fylla visningen med människor som inte har råd, och att köpare som Sara och Milan känner sig vilseledda – vilket sällan bygger förtroende kring en affär.

Så sätter du ett realistiskt utgångspris (som säljare)

  • Utgå från jämförbara slutpriser, inte utgångspriser. Titta på 5–10 liknande bostäder i området som sålts de senaste månaderna. Slutpriser hittar du på bostadsportaler som Hemnet och Booli.
  • Justera för skick, läge, våning och avgift. Två lika stora lägenheter kan skilja rejält i pris beroende på föreningens ekonomi och månadsavgift.
  • Tänk på marknadsläget just nu. Skillnaden mellan utgångspris och slutpris varierar med ränteläge och utbud – i svagare perioder säljs bostäder ibland till eller under utgångspris.
  • Sätt ett pris du faktiskt kan tänka dig att sälja för. Det är hela poängen med accepterat pris.

Så känner du igen ett lockpris (som köpare)

  • Räkna aldrig från utgångspriset – räkna från jämförbara slutpriser. Om liknande bostäder sålts för 3,3 mkr men utropet är 2,75 mkr, planera din budget efter 3,3 – inte 2,75.
  • Kolla mäklarens mönster. Statistik som TT sammanställt från Hemnet har visat att vissa mäklarbyråer i snitt säljer runt tio procent över utgångspris medan andra ligger närmare fem – en tydlig skillnad i “budpremie”.
  • Fråga rakt ut. En seriös mäklare svarar transparent på hur deras objekt brukar gå i förhållande till utgångspriset.
  • Sätt din egen gräns före visningen. Bestäm ditt tak innan du förälskar dig, så undviker du den “vinnar-psykologi” som driver upp bud.

Om du misstänker oärlig prissättning

Tycker du att ett utgångspris är uppenbart och systematiskt för lågt kan du anmäla mäklaren till FMI, som för statistik över antalet anmälningar om pris i marknadsföring och kan utreda enskilda mäklare. Kom ihåg att enstaka avvikelser sällan leder till åtgärd – det är mönstret som räknas.

Det fina är att både Sara, Milan och Ellen tjänar på samma sak: ärlig, genomskinlig prissättning där utgångspriset ligger nära vad bostaden faktiskt är värd. När du som säljare kan se riktiga köpare och deras betalningsvilja innan du bestämmer dig, och som köpare vet vad liknande bostäder verkligen kostat, blir hela affären tryggare – och mindre av ett spel.