När du köper eller säljer en bostadsrätt dyker det ofta upp två små men förvirrande poster: pantsättningsavgift och överlåtelseavgift. De är sällan stora belopp, men eftersom reglerna står i föreningens stadgar – och inte är lika för alla – uppstår lätt missförstånd om vem som ska betala vad. Här går vi igenom det viktigaste som en checklista över de vanligaste misstagen, så att du slipper överraskningar i likvidavräkningen.

Kort om vad avgifterna är

Båda avgifterna är administrativa och får bara tas ut om de finns med i föreningens stadgar. Föreningen har rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Regeln finns i bostadsrättslagen 7 kap. 14 §.

Enkelt uttryckt: överlåtelseavgiften täcker föreningens arbete när ägaren byts vid en försäljning, och pantsättningsavgiften tas ut när bostadsrätten pantsätts för ett lån. Pantsättningsavgiften är en avgift som tas ut vid registrering av lån i bostadsrättsföreningens pantsättningsregister, medan överlåtelseavgiften är en avgift som tas ut vid överlåtelse av bostadsrätten.

Misstag 1: Att tro att alla föreningar tar ut dem

Avgifterna är frivilliga för föreningen. Tar de inte upp dem i stadgarna får de inte heller debitera dig. Kontrollera därför alltid i stadgarna och den ekonomiska planen innan du räknar in – eller bort – kostnaden.

Misstag 2: Att gissa storleken i stället för att räkna

Avgifterna beräknas nästan alltid som en andel av prisbasbeloppet, ett belopp som staten fastställer varje år. Regeringen har fastställt prisbasbeloppet och det förhöjda prisbasbeloppet till 58 800 kronor respektive 60 000 kronor för år 2025. För nästa år gäller ett nytt tal: Regeringen har fastställt prisbasbeloppet och det förhöjda prisbasbeloppet till 59 200 kronor respektive 60 500 kronor för år 2026.

Branschens tumregler ger dig storleksordningen. En riktpunkt är att överlåtelseavgiften maximalt ska uppgå till 2,5 procent av prisbasbeloppet och pantsättningsavgiften en (1) procent av prisbasbeloppet. Med 2025 års prisbasbelopp betyder det ungefär 1 470 kr i överlåtelseavgift och 588 kr i pantsättningsavgift. Räkna själv utifrån just din förenings procentsats – gissa inte.

Misstag 3: Att anta att köparen alltid betalar överlåtelseavgiften

Det är vanligt att köparen betalar, men det är inte givet. Det är vanligtvis köparen som betalar överlåtelseavgiften, men även säljaren kan vara ansvarig i vissa fall. Det framgår i föreningens stadgar vem som ska betala avgiften. Läs alltså vad som faktiskt står – och skriv in rätt betalare i likvidavräkningen så att det inte blir fel i slutänden.

Misstag 4: Att missa att pantsättningsavgiften kan tas ut per pant

Överlåtelseavgiften tas ut en gång vid ägarbytet, men pantsättningsavgiften kan tillkomma flera gånger. Pantsättningsavgift är en separat post som kan tillkomma per pant, även när avgiften för överlåtelsen bara tas en gång. Har du två separata lån med varsin pant kan du alltså få betala avgiften två gånger. Det är värt att veta innan du delar upp lånet i flera delar.

Misstag 5: Att blanda ihop vem pantsättningsavgiften drabbar

Pantsättningsavgiften hör ihop med lånet, inte med själva försäljningen. När det kommer till frågan om vem som ska betala pantsättningsavgiften, står svaret klart: det är låntagaren, eller bostadsrättsinnehavaren, som står för denna kostnad. Som köpare räknar du alltså med den när du tar nya lån på bostaden. Hur den betalas kan variera: ibland kan kostnaden läggas till lånebeloppet, ibland betalas separat. Kontrollera med din bank.

Misstag 6: Att glömma bort avgifterna i totalkalkylen

Var för sig är beloppen små, men de hör hemma i din totalkostnad tillsammans med lagfart (för hus), pantbrev, flytt och eventuell mäklarkostnad. Poängen är att se hela bilden innan du bestämmer dig. På Livvy kan du lägga in din bostad gratis och se matchningar, riktiga köpare och totalkostnad innan du tar ställning – och när det är dags avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris, utan procentbaserat arvode.

Misstag 7: Att inte kolla vem som fakturerar och när

Det är ofta föreningens ekonomiska förvaltare som sköter administrationen och skickar fakturan. Bra att veta är att för en bostadsrätt debiteras köparen normalt först när föreningen beslutat om medlemskap. Nekas medlemskapet ska avgiften heller inte tas ut. Fråga mäklaren eller förvaltaren om tidpunkten så att du inte blir förvånad av en faktura veckor efter tillträdet.

Misstag 8: Att acceptera en orimligt hög avgift utan att fråga

En del föreningar har höjt procentsatserna i sina stadgar. Då vissa förvaltare har höjt sina arvoden för att utföra dessa administrativa tjänster har också en del föreningar höjt procentsatsen för pantsättnings- och överlåtelseavgifterna i sina stadgar. Avgiften måste dock stå i rimlig proportion till föreningens faktiska kostnad. Ser en post ovanligt hög ut jämfört med tumreglerna 2,5 % och 1 % – be styrelsen eller förvaltaren förklara grunden.

Så här checkar du av det snabbt

  • Läs stadgarna: tas avgifterna ut, med vilken procentsats och vem betalar?
  • Räkna om procentsatsen till kronor med årets prisbasbelopp.
  • Klargör antalet panter om du tar flera lån.
  • Se till att rätt belopp och rätt betalare står i likvidavräkningen.
  • Lägg in avgifterna i din totalkalkyl tillsammans med övriga köp- och säljkostnader.

Med de här punkterna avklarade blir pantsättningsavgift och överlåtelseavgift precis vad de ska vara: två små, förutsägbara poster – inte en obehaglig överraskning.