Vad är ett överbryggningslån?

Om du köper en ny bostad innan din gamla är såld uppstår ett glapp: du behöver betala för den nya bostaden innan pengarna från försäljningen kommit in. Ett överbryggningslån – ofta kallat brygglån – är bankens lösning på just det glappet.

Ett överbryggningslån är ett tillfälligt lån som kan bli aktuellt när du ska köpa och sälja en bostad, och ofta ska pengarna från försäljningen av det gamla boendet betala för det nya. Det låter dig alltså tillträda och betala din nya bostad innan du fått betalt för den gamla, och lånet löses sedan när försäljningen går i mål.

Så fungerar ett brygglån i praktiken

Tanken är enkel: banken lånar ut det belopp du väntar på från din kommande försäljning, med den framtida köpeskillingen som grund. I ett överbryggningslån kan både kontantinsatsen på 15 % och handpenningen på 10 % ingå, om du inte har egna tillgångar som täcker de utgifterna innan din gamla bostad blivit såld.

Två saker skiljer brygglånet från ett vanligt bolån:

  • Kort löptid. Överbryggningslånet får du normalt ha i maximalt 180 dagar. Hos flera banker är gränsen sex månader. Lånet ska betalas tillbaka så fort du fått pengarna från försäljningen av din gamla bostad – vanligtvis när den nya ägaren tillträder.
  • Ingen amortering. Ett överbryggningslån är helt amorteringsfritt; du betalar tillbaka hela beloppet plus ränta först när den gamla bostaden är såld.

Vad kostar ett överbryggningslån?

Räntan är den stora kostnaden. Räntan på överbryggningslån är rörlig och vanligtvis högre än en vanlig bolåneränta, eftersom lånet saknar säkerhet i bostaden och banken tar en risk under övergångsperioden. Hos de flesta banker ligger räntan på överbryggningslån mellan 3 och 5 %, men vissa banker erbjuder kampanjer med räntefritt brygglån för kunder som tar hela sitt bolån hos dem.

Utöver räntan kan det tillkomma en uppläggningsavgift – hos Danske Bank är den till exempel 585 kr, medan andra banker inte tar någon avgift alls.

En viktig förändring att känna till gäller skatten. Från och med 2025 fasas ränteavdraget ut på lån och krediter som saknar godkänd säkerhet – för inkomståret 2025 är avdraget reducerat till hälften, och för inkomståret 2026 och framåt finns ingen rätt till ränteavdrag. Eftersom ett brygglån räknas som lån utan säkerhet blir räntan alltså dyrare netto än tidigare. Kontrollera alltid det aktuella läget hos Skatteverket.

Vilka krav ställer banken?

Ett brygglån är ingen självklarhet – banken vill se att pengarna faktiskt kommer in. De allra flesta banker kräver ett påskrivet köpekontrakt eller överlåtelseavtal för din gamla bostad innan de beviljar överbryggningslån, eftersom banken vill ha en bekräftelse på att pengarna kommer in. Du måste alltså ha skrivit under köpekontrakt eller överlåtelseavtal både för den bostad du köper och den du säljer, och affärerna behöver normalt göras via en mäklare.

Riskerna med att äga två bostäder samtidigt

Här är det värt att stanna upp. Ett brygglån löser ett kortsiktigt problem men skapar en period där du bär dubbla kostnader. Om köparen av din bostad drar sig ur köpet blir du tvungen att betala drift, räntor och amorteringar för två bostäder samtidigt, vilket medför en ekonomisk börda.

Det finns också en prisrisk. Villkoren för överbryggningslånet är anpassade utifrån försäljningspriset, så om priset på din gamla bostad sjunker – till exempel efter en besiktning – måste du meddela banken. Säljer bostaden för mindre än väntat, eller drar försäljningen ut på tiden, kan brygglånet snabbt bli dyrare än du räknat med. En vanlig tumregel är att budgetera för fler månader än mäklaren lovar, så att du kan sälja i lugn och ro i stället för att tvingas ta första bästa bud.

Hur du kan slippa överbryggningslånet helt

Det enklaste sättet att undvika räntan, avgifterna och risken med dubbelt ägande är att inte hamna i glappet från början. Några vägar dit:

  • Sälj först, köp sedan. Om du hinner sälja din nuvarande bostad – eller åtminstone skriva kontrakt – innan du binder dig vid ett köp, behövs inget brygglån. Du vet dessutom exakt hur mycket du har att köpa för.
  • Förhandla om tillträdesdatum. Att lägga tillträdet till den nya bostaden längre fram, eller synka tillträdesdagarna för köp och sälj, kan ta bort behovet av mellanfinansiering.
  • Planera en samtidig sälj-och-köp-affär. Om köp och försäljning läggs upp så att pengarna kommer in i tid slipper du glappet – och därmed hela överbryggningslånet.

Det är här Livvys upplägg passar in. Du lägger in din bostad gratis och ser riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad innan du bestämmer dig – vilket gör det lättare att tajma försäljningen mot ett kommande köp. När det är dags att slutföra affären gör en registrerad mäklare det till fast pris, 7 490 kr, i stället för ett procentbaserat arvode som ofta landar på 50 000–150 000 kr. Bakom tjänsten står Robert Billing, som tidigare grundade Lägenhetsbyte.se och hjälpt över 140 000 familjer.

Kort checklista innan du tackar ja till ett brygglån

  • Räkna på den totala kostnaden: ränta + eventuell uppläggningsavgift + dubbla boendekostnader.
  • Kom ihåg att ränteavdraget på brygglån är borttaget från och med inkomståret 2026.
  • Ha en buffert om försäljningen drar ut på tiden.
  • Fråga alltid dig själv: kan jag lägga upp affären så att jag slipper överbryggningslån helt?