Kort svar: det är säljaren som betalar mäklaren

I Sverige är det säljaren som står för hela mäklararvodet. I Sverige är det bostadens säljare som betalar för mäklarens tjänster och det är därmed säljaren som är mäklarens uppdragsgivare. Juridiskt är det här inget tolkningsutrymme: 16 § första stycket fastighetsmäklarlagen utgår från att det alltid är säljaren som är mäklarens uppdragsgivare.

Som köpare betalar du alltså normalt ingenting extra till mäklaren utöver köpeskillingen. Ändå tror många att det är tvärtom – och det beror nästan alltid på hur pengarna rör sig vid affären.

Varför det känns som att köparen betalar – handpenningen förklarad

Förvirringen uppstår för att arvodet rent praktiskt tas ur de pengar köparen betalar in. Så här går det till: efter kontraktsskrivningen betalar köparen in en handpenning (10 % av bostadens pris) på mäklarens klientmedelskonto, där den sitter tills alla villkor och klausuler i kontraktet är uppfyllda så att kontraktet blir juridiskt bindande.

Klientmedelskontot är ett separat, reglerat konto. Pengarna blandas inte ihop med mäklarens egna, och de är spärrade fram till att affären går i lås. När allt är klart sker avräkningen: när alla klausuler i kontraktet uppfylls, så att det blir bindande, betalar mäklaren ut handpenningen till säljaren, och vanligtvis drar mäklaren sitt arvode från handpenningen i samband med att den betalas ut.

Poängen är den här: handpenningen är en del av köpeskillingen. Pengarna hade ändå tillfallit säljaren. Att arvodet dras där är bara en smidig teknisk lösning. Mäklararvodet dras från handpenningen i samband med att den betalas ut till säljaren, vilket innebär att säljaren aldrig behöver ligga ut med några pengar. Du betalar alltså ur din egen försäljningslikvid – inte ur köparens plånbok.

Det är du som bestämmer arvodesmodellen

Eftersom du är uppdragsgivare är det också du som förhandlar och väljer hur mäklaren ska få betalt. Lagens utgångspunkt är provision, men den är inte tvingande. Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklarens ersättning utgå i form av en procentuell provision baserat på köpeskillingen om inget annat har avtalats, men parterna kan komma överens om andra ersättningsformer, såsom fast arvode eller en kombination av fast och rörlig ersättning.

Nedan går vi igenom de tre vanligaste modellerna – med för- och nackdelar.

Procentarvode: för- och nackdelar

Den klassiska modellen. Arvodet är en andel av slutpriset. Det genomsnittliga mäklararvodet i Sverige är just nu 2,5 % för bostadsrätter och 3,4 % för villor. I kronor landar snittet för de flesta säljare runt 65 000 kr.

Fördelar: Mäklaren får ett tydligt egenintresse av att pressa upp slutpriset, eftersom arvodet växer med priset. Du betalar inget i förskott – allt regleras vid affären.

Nackdelar: Kostnaden är svår att överblicka innan budgivningen är klar, och den kan bli hög vid dyra objekt. Säljer du för 4 miljoner kan 3 % bli 120 000 kr – utan att mäklarens faktiska arbete nödvändigtvis är större än vid en billigare bostad. Procentmodellen belönar ett högt pris, men ett högt slutpris beror ofta minst lika mycket på marknaden och läget som på mäklarinsatsen.

Fast arvode: för- och nackdelar

Här kommer du och mäklaren överens om ett bestämt belopp, oavsett vad bostaden säljs för. I Sverige ligger det genomsnittliga fasta arvodet på cirka 49 875 kronor för en bostadsrätt och 70 025 kronor för en villa.

Fördelar: Full kostnadskontroll – du vet exakt vad du betalar redan innan du skriver under. Fast arvode lönar sig oftast vid dyrare objekt (över 3 MSEK), medan procentarvode kan bli billigare vid lägre priser.

Nackdelar: Mäklaren får samma betalt oavsett slutpris, vilket enligt kritiker kan minska drivkraften att pressa de sista tusenlapparna. I praktiken spelar mäklarens rykte och nästa uppdrag ofta större roll än så.

Trappa (stegvis arvode): för- och nackdelar

En mellanform. Vissa mäklare erbjuder stegvisa arvoden, där procentsatsen ökar om bostaden säljs över ett visst pris.

Fördelar: Kombinerar en lägre grundkostnad med en bonus om mäklaren lyckas pressa priset högt – incitamentet riktas mot just det som är extra värt för dig.

Nackdelar: Modellen är svårare att jämföra rakt av, och den kan bli dyr om utgångspriset medvetet sätts lågt. Oavsett modell gäller rådet: jämför alltid totalbeloppet, inte bara procentsatsen.

Två saker värda att känna till oavsett modell

För det första har mäklaren rätt till sitt arvode även i vissa lägen där du inte väntar dig det. Om ett uppdragsavtal finns har mäklaren alltid rätt till sitt arvode om bostaden säljs under ensamrättstiden, normalt 3 månader. Läs därför uppdragsavtalet noga innan du skriver under.

För det andra är arvodet avdragsgillt. Du får göra avdrag för försäljningsutgifter som till exempel mäklararvode, besiktning och homestyling. Eftersom vinstskatten är 22 % av vinsten sänker ett arvode på 70 000 kr din skatt med drygt 15 000 kr – men du får förstås aldrig tillbaka hela arvodet, bara skatteeffekten.

Så tänker vi på Livvy

Vår utgångspunkt är enkel: eftersom det är du som säljare som betalar, borde du också kunna se vad affären kostar innan du binder dig. På Livvy lägger du in din bostad gratis och ser riktiga köpare, matchningar och din totalkostnad först – sedan bestämmer du. När du vill gå vidare avslutar en registrerad mäklare affären till fast pris, 7 490 kr, istället för ett procentarvode som ofta landar på 50 000–150 000 kr. Tjänsten är byggd av Robert Billing, som tidigare grundade Lägenhetsbyte.se och hjälpt över 140 000 familjer.